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房屋租赁合同纠纷是民商事诉讼中常见的案件类型之一，而在该类型的案件中，承租人以出租标的物未经竣工验收或消防验收主张租赁合同无效占有较大比例。然而，由于我国当前法律体系尚未对“管理性强制性规定”和“效力性强制性规定”的区分给出明确规定，因此，各地人民法院对《建筑法》第61条、《消防法》第10条、《商品房屋租赁管理办法》第6条、《城市房地产开发经营管理条例》第17条、《建设项目环境保护管理条例》第23条等法规中有关“未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用、营业”等相关内容之强制性规定性质认定不一，也由此直接造成在司法实践中，各地人民法院对未经竣工验收或消防验收情形下的房屋租赁合同效力作出不同认定。笔者通过在无讼案例中进行案例检索，并加以整理、分析，笔者梳理了各地人民法院关于“未经竣工验收、消防验收或环保验收情形下的合同效力”的裁判规则，以供同行参考。
一、最高人民法院裁判观点
笔者在“房屋租赁合同纠纷”案由下，以“未经验收”为关键字，共检索出633篇案例。其中，由最高人民法院审理的有两篇，均为再审案件，分别为薛美顺诉林光房屋租赁合同纠纷纠纷案（最高人民法院（2017）最高法民申248号）和顾长明诉明发集团南京房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷案（最高人民法院（2017）最高法民申3310号）。
在（2017）最高法民申248号案例中，最高人民法院直接对再审申请人主张租赁合同无效予以了否定，该裁定书载明：“即使本案讼争租赁房产交付时存在消防手续不合格的情况，也不必然导致讼争租赁合同无效。……根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定，导致租赁房屋无法使用的，承租人可以请求解除合同。……林光实际占有、使用讼争租赁房产的行为说明其认可讼争租赁物的实际状况，如发现租赁房屋无法使用可以请求解除合同。因此，林光关于租赁场地因存在消防不合格问题应认定《租赁合同》无效的再审申请事由不能成立。”
在（2017）最高法民申3310号案例中，最高人民法院认为，承租人顾长明租赁案涉房屋系为经营KTV、会所之用，KTV、会所属于《中华人民共和国消防法》规定的大型的人员密集场所，依法应当由建设单位向公安机关消防机构申请消防验收。由于案涉房屋未通过消防验收，因此不能用于KTV、会所经营。因此，双方的租赁合同违反法律的强制性规定，合同目的不能实现，承租人顾长明可以解除合同。在此，虽然最高人民法院在该裁定书中没有直接认可所涉房屋租赁合同的有效性，但从其认可承租人的解除权而言，“解除合同的前提应当是合同有效”，应当认定最高人民法院对此所持的态度。
笔者认为，从最高人民法院审理的该两起案例来看，应当能够清楚反映最高人民法院对此类情形下房屋租赁合同有效的肯定，且该两篇裁决均为2017年作出，具有一定的时效性和新颖性，具有较高的参考价值。
二、北京市地区人民法院裁判观点
由北京市地区人民法院审理的共有33起，其中由北京市东城区人民法院审理的共有19起连案，在该案中，北京市东城区人民法院以“在双方合同履行期间，因房屋未经验收的问题导致原告无法继续使用房屋，双方合同无法继续履行”判决解除房屋租赁合同，足以判断北京市东城区人民法院对此类情形下房屋租赁合同有效性的肯定。另外，北京市大兴区人民法院在王崇岩与北京鸿坤伟业房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷案中（（2013）大民初字第7417号）也是采用了相同的裁判规则。在北京市第三中级人民法院审理的刘延杰与金丰尚科贸（北京）有限公司房屋租赁合同纠纷案中（（2014）三中民终字第10082号），人民法院认为“刘延杰未能提交证据证明消防部门因消防工程竣工验收合格证或公众聚集场所投入使用、营业前的消防安全检查合格证等事项阻止其正常使用涉案房屋”。
在前述案例中，虽然人民法院均认可了未经验收情形下房屋租赁合同的有效性，但均没有直接对《建筑法》第61条、《消防法》第10条等法规的强制性规定性质加以判断，而在北京市第二中级人民法院审理的申九兰与北京兴丰房地产经营开发公司、马秀奎、张晶、刘玉文、史孝民、任桂英、北京中卡商贸有限公司房屋租赁合同纠纷案中（（2013）二中民再终字第15213号），北京市第二中级人民法院直接回答了该问题，该判决书载明：“本案中的租赁合同、协议皆经各方合意缔结，系各方真实意思表示，合法成立并生效，各方应依合同约定和法律规定履行各自权利义务。涉案房屋虽未经消防验收，但不属于合同法第五十二条所规定的合同无效事由，上诉人申九兰要求确认租赁合同无效的请求于法无据，本院不予支持。”
除此之外，针对北京市法院审理的其他案例，比如北京市第一中级人民法院（2014）一中民终字第01379号案、北京市第三中级人民法院（2015）三中民终字第05296号案、北京市密云区人民法院（2016）京0118民初2961号案、北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第13218号案、北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第05628号案在论及本文所涉主题时均是以缺乏事实和法律依据简单驳回，缺乏论述和说理部分，不具有代表性，笔者在本文中对该类案例不作引用，下文亦不再赘述。
笔者认为，仅就检索出的案例来看，北京地区法院的裁判观点基本统一，都肯定了此情形下房屋租赁合同的有效性。
三、上海市地区人民法院
由上海市地区人民法院审理的共有33起，其中上海市高级人民法院审理的仅有1起，即为波尼泰路有限公司与上海铵锐电子科技有限公司因房屋租赁合同纠纷案（上海市高级人民法院（2009）沪高民一（民）终字第20号），在该案判决书中，一审法院上海市第一中级人民法院认为，晓鑫用品厂及恒一家俱厂出租给铵锐公司以及铵锐公司转租给波尼泰路公司的房屋缺乏批准建造的相关证明材料，未经办理建筑工程竣工验收及消防验收手续，根据《建筑法》第六十一条第二款和《消防法》第十条第一款的规定，上述租赁行为违反了《建筑法》及《消防法》的强制性规定，应确认无效。上海市高级人民法院在二审中认为：“波尼泰路公司向铵锐公司承租的系争房屋缺乏合法审批建造的相关证明材料，未办理建筑工程竣工验收手续及消防验收手续，原审法院因此认定房屋租赁合同违反法律强制性规定，应属无效，且铵锐公司对合同无效承担主要责任、波尼泰路公司承担次要责任，并无不当，本院予以认同。”
包括上海市高级人民法院审理的上述案件在内，在检索出的上海市地区人民法院33起案例中，仅有7起案例采取了上海市高级人民法院合同无效的观点，且该7起案件中，有5起为上海市第二中级人民法院同时间段判决的一方当事人为上海金诚利服饰市场经营管理有限公司的连案。另一起案件为上海市第二中级人民法院审理的上海华盈餐饮有限公司与上海静安新时代广场有限公司房屋租赁合同纠纷案（（2002）沪二中民二（民）终字第299号）采取了类似的裁判观点，上海市第二中级人民法院在判决书中载明：“涉案的静安新时代大厦房屋至今尚未通过竣工验收，被上诉人新时代公司将该房出租给上诉人华盈公司违反了国家关于建筑工程竣工经验收合格的，方可交付使用的规定，原审法院为此确认双方所订的《商场租赁合同书》无效是正确的。”
值得大家注意的是，上海市地区人民法院就此类情形下房屋租赁合同效力的认定并不一致，除前述7个案例外，其他所有案例都肯定了合同的有效性。比如由上海市松江区人民法院审理的七天快捷酒店管理(北京)有限公司、七天快捷酒店管理(北京)有限公司上海松江店与上海松瓯实业有限公司等公司房屋租赁合同纠纷案（（2015）松民三（民）初字第158号），上海市松江区人民法院认为：“《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。但该条款并不意味着此种情形下承租人即当然的享有合同解除权。
本案中，虽被告未能举证证明系争房屋已经完成了竣工验收手续，但原告也并未能举证证明系争房屋欠缺竣工验收手续的情形影响了原告的正常使用，且原告承租系争房屋并正常使用至今已有7年之久，现以其诉称理由要求解除合同有违诚信原则，故原告要求解除合同及相关补充协议、被告退还保证金、被告补偿装修费及支付赔偿金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。”该裁决结果不仅肯定了房屋租赁合同的有效性，还以多年实际履行以及原告未能提供证据证明现无法使用等观点驳回了原告要求解除租赁合同的请求。在松江区人民法院判决后，七天快捷酒店管理(北京)有限公司、七天快捷酒店管理(北京)有限公司上海松江店不服，向上海市第一中级人民法院提起上诉，上海市第一中级人民法院在（2015）沪一中民二（民）终字第2448号判决书中载明：“两上诉人主张本案标的房屋未办理合法的竣工验收手续，违反建筑法规定，”不得交付使用“，但该解约事实、理由主张与合同法规定之法定解除理由并不相符。
根据查明事实，本案标的房屋建设系经合法的建设工程规划、施工批准程序，工程施工经建设、施工方竣工验收合格，消防验收合格并办理了建设工程资料档案合格验收手续，标的房屋未完成全部竣工验收备案手续系建设方松瓯公司建设中存在更改原规划设计现象，应该认为，建设方涉嫌违反者为建筑法规范的建设工程（行政）管理关系，而非其它。必须指出，该类建筑管理或其它行政关系并不必然导致标的物有关的交易关系应予解除，上诉人主张之《建筑法》等规范属建设行为禁止性规范而非建设标的物交易的效力性规范，其解约缺乏法律依据。”此外，由上海市浦东新区人民法院审理的上海三林投资发展有限公司与上海尚电投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷案（（2016）沪0115民初40735号）也采取了相同的裁判观点：“被告使用系争大厦多年，其提供的证据均不足以证明涉讼房屋存在瑕疵导致房屋使用存在实质性障碍而影响到尚电公司的租赁目的之实现。本案中双方间的租赁业态未发生实质性变化，被告应当按照合同约定支付原告应付租金。”
在上海市静安区人民法院审理的上海利港餐饮有限公司与上海百乐门大酒店有限公司房屋租赁合同纠纷案中（（2013）静民一（民）初字第987号），静安区人民法院认为：“《消防法》第十三条以及《建筑法》第六十一条均不属于效力性强制性规定，不能作为判定合同无效的法律依据。至于大楼改造工程是否经消防验收合格的问题不影响租赁合同的效力，只可能会影响到租赁房屋的正常使用，如果影响使用的，承租人可以要求解除租赁合同。”在上海市第一中级人民法院（2012）沪一中民二（民）终字第3407号案例中，上海市第一中级人民法院经审理认为：“被上诉人B公司已经依法取得了系争土地使用权及建设工程规划许可，系争房屋工程系合法建造，而该规定系关于工程交付条件的管理性规定，不属于效力性禁止性规定，故上诉人称系争合同因此而属无效，本院不予采信。”
笔者认为，上海市地区人民法院就该类型案件所作出的裁决具有典型代表性，据此认定房屋租赁合同无效的法律文书均是2009年以前的旧案，而较新的案例都倾向于认定此种情形下房屋租赁合同有效，大家应当注意到，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》系自2009年9月1日开始施行。在该司法解释中，最高人民法院严格限定了房屋租赁合同无效的范围，仅将违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同以及未经出租人同意的转租合同认定为无效，因此，上海市地区人民法院裁判规则的变化也客观反映了司法政策（鼓励交易、稳定合同效力性）的变化。在该变化中，能够直观感受到：现今司法机关对未经验收房屋的租赁合同效力认定的基本裁决方向都是肯定其有效性。
三、广东省地区人民法院裁判观点
由广东省地区人民法院审理的共有54起，其中广东省高级人民法院审理的仅有2起，分别为欧金华与黄国璋房屋租赁合同纠纷（广东省高级人民法院（2011）粤高法审监民提字第76号）以及张育东等与黄国璋房屋租赁合同纠纷再审案（广东省高级人民法院（2011）粤高法审监民提字第75号），该两起案件均分别历经了东莞市人民法院一审、东莞市中级人民法院二审、东莞市中级人民法院再审（黄国璋申请）、广东省高级人民法院再审（广东省人民检察院抗诉）数次审理。
东莞市人民法院一审认为，涉案房屋没有办理消防验收合格证，欧金华将未进行消防验收的房屋出租，且用途为酒店及其他商业用途，违反了上述法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(五)项的规定，涉案的租赁合同应为无效。东莞市中级人民法院二审认为，案涉房屋能否通过消防验收有待于上述约定的切实履行。在双方未依照有关约定履行完毕之前，不能轻率认定合同无效。一审据此认定合同无效不当，应予纠正。东莞市中级人民法院再审认为，本案案涉租赁房屋在未进行消防设计、施工，更未办理消防验收的前提下，欧金华将其出租，违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(五)项的规定，涉案的租赁合同应为无效。原一审处理妥当，应予维持。广东省人民检察院抗诉认为，根据《中华人民共和国消防法》第10条和第40条的规定的内容和表述方式，应当认为上述规定为管理性规范而非效力性规范，法律为违反管理性规范设置了相应的要求当事人承担责任和采取补救措施的方式，并不必然导致当事人之间合同的无效。
广东省高级人民法院再审认为：“双方当事人签订的租赁合同，不仅违反了《中华人民共和国消防法》的有关规定，也违反了《中华人民共和国城市规划法》的有关规定。即使《中华人民共和国消防法》第十条的规定为管理性规范，不必然导致租赁合同无效，但《中华人民共和国城市规划法》第三十二条的规定为效力性规范，违反该规定签订的租赁合同无效。因此，原再审判决认定事实清楚，处理结果正确，依法应予维持。”通过上述案例，笔者认为，广东省高级人民法院本身比较倾向于将《中华人民共和国消防法》第十条的规定认定为管理性规范，不必然导致租赁合同无效，虽然该案结果未发现变化，但裁判理由系出租房屋违反《中华人民共和国城市规划法》第三十二条的效力性强制性规范。
除前述2起广东省高级人民法院审理的案例中，广东省地区人民法院54起案例，由中级人民法院作出的有26篇。经过整理、分析，各下辖中级人民法院对此态度也不尽一致，有极少数法院（根据检索出的案例结果来看，集中表现在东莞市中级人民法院作出的文书中）据此认定房屋租赁合同无效，比如东莞市中级人民法院（2014）东中法民一终字第1727号案中，东莞市中级人民法院经审理认为：“根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。该规定属于法律强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同属无效合同。涉案厂房未取得建筑工程竣工验收合格证，依法不得投入使用，因此双方签订的《租赁厂房合同书》应属无效。”
但从案例裁决的方向和大比例分析，绝大多数的人民法院还是认可了此类情形下房屋租赁合同的有效性，只是赋予了承租人在此时享有的“拒绝接收租赁标的物”和“解除租赁合同”的权利。比如由佛山市中级人民法院审理的陈楚壮与佛山市禅城区张槎街道古灶古生股份合作经济社房屋租赁合同纠纷案（（2015）佛中法民三终字第887号）中即认定：“在涉案商铺尚未经竣工验收合格的情况下，陈楚壮有权拒绝接收。”在深圳市中级人民法院（2016）粤03民终15601号案中，该院认定：“因消防验收合格是涉案商铺投入使用的必备条件，消防未经验收直接影响到商铺的正常使用。戴春晖在涉案商铺不能正常使用的情况下，有权拒交相应的租金，即戴春晖有权拒交2015年3月27日之前的租金，并有权解除租赁合同。”
在广东省地区由中级人民法院作出的26篇法律文书中，除前文引用部分外，对本文所涉主题研究有代表意义的案例还有3起，分别为深圳市中级人民法院审理的善美有约瘦身美容有限公司与深圳市万科九州房地产开发有限公司、宁勇房屋租赁合同纠纷案（（2015）深中法房终字第726号）以及中山市中级人民法院审理的李小梨与卢润欢、林健源房屋租赁合同纠纷案（（2015）中中法民一终字第436号）。在（2015）深中法房终字第726号判决书中，深圳市中级人民法院认为：“建筑法第六十一条第二款属强制性规定，但不属于导致租赁合同无效的效力性强制性规定。也就是说，即使违反该规定，也不必然导致房屋租赁合同无效。”在（2015）中中法民一终字第436号判决书中，中山市中级人民法院认为：“《中华人民共和国消防法》、《中华人民共和国建筑法》等法律关于房屋使用条件的强制性规定任何一种情形时，承租人的合同解除权不是任意的，还必须有一个必要前提，即该情形的出现导致租赁房屋无法使用。”
通常，我们说的未经验收一般指的是未经竣工验收和未经消防验收，此外还包括未经环保验收。未经竣工验收不得投入使用的主要法律规定为《建筑法》第六十一条。
未经消防验收不得投入使用的主要法律规定见于《消防法》第十条。其中，建设工程消防验收分为备案抽查、行政许可两种类型。符合备案抽查项目的，进行网上备案抽查并随机确定检查对象，被确定为检查对象的，公安机关消防机构应当在二十日内进行检查并将检查结果向社会公告；未被确定检查对象的，当场出具《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》、《建设工程竣工验收消防备案申报表》并向社会公告。
未经环保验收合格不得投入使用的规定见于《建设项目环境保护管理条例》和部分地方性法规中，如《湖北省人民防空工程管理规定》第三十九条，比如由武汉市汉阳区人民法院审理的武汉中防瑞达运营管理有限公司与湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司房屋租赁合同纠纷案（（2015）鄂汉阳民一初字第00294号）中，法院即认为：“根据《湖北省人民防空工程管理规定》第三十九条规定，人防工程的转让、抵押、租赁，需报县级以上人民政府人民防空主管部门备案，且未经环保验收并合格的工程不得使用的规定，均系管理性规定，不影响原、被告之间签订的租赁合同效力。”
笔者认为，目前人民法院对合同无效采取的是严格限制解释，尽量稳定合同的效力性、鼓励交易，其中包括对还建房的买卖合同、无权处分等，均肯定了该系列合同本身的有效性（至于物权能否最终变动则涉及到合同是否能够继续履行问题，与合同效力问题无涉）。所以，笔者个人认为，在审理房屋租赁合同纠纷时，认定合同无效应当严格按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》进行审理，将无效合同的情形严格限缩在违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同以及未经出租人同意的转租合同等情形之内。
编排/李凌飞
责编/孙亚超 微信号：elesun724