本文为作者向无讼阅读独家供稿，转载请注明来源

甲与乙系夫妻，二人共同购买一处不动产并登记在甲名下，后甲私自将所涉不动产出售，卖于丙并办理了转移登记。嗣后甲与乙离婚，分割所涉不动产时乙方发现甲转移不动产，遂向登记机构提出更正登记申请，主张所涉不动产登记错误，其应系甲与乙共同共有，甲之处分系无权处分行为。

申请人是否系适格利害关系人系更正登记申请适用条件之一

那么针对此情形，登记机构是否能够受理当事人之更正登记申请呢？有观点主张，甲可以主张丙和甲配合其办理更正登记申请，若其并不配合，则应申请异议登记，嗣后再行通过诉讼途径解决所涉争议。笔者以为，是否适用更正登记申请，首先应满足申请人申请是否符合更正登记的适用条件。

以依申请更正登记为例，《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《规范》）16.1.1适用规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，或者人民法院、仲裁委员会生效法律文书等确定的不动产权利归属、内容与不动产登记簿记载的权利状况不一致的，当事人可以申请更正登记。”可见，其适用前提系权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误。本例中乙系甲之前妻，其有证据证明所涉不动产系其于甲于婚姻存续期间共同购买，虽然原来登记簿记载中并未记载乙为权利人，但其作为利害关系人提出申请似乎并无不当，然而果真如此吗？

此例中乙提出更正登记申请的理由系所涉不动产系其与甲夫妻存续期间共同购买，虽然登记在甲一人名下，但其能够提供确切证据，可见之于原登记簿中记载甲为权利人的事项，乙系利害关系人，而且为具有直接利害关系的利害关系人。但是此时甲已然将所涉不动产转移给丙，并经登记簿记载，现登记簿权利人系丙而非甲，其与现记载事项是否存在利害关系呢？可以说，甲私下将夫妻共同财产处分，侵害了乙之权益，登记簿记载为丙之事项之于乙系存在间接的利害关系。只是这种利害关系并不似之于甲之关系直接，然而在登记规范并未明确此种利害关系的程度之时，登记机构宜采用较为宽松的标准，只要存在利害关系，便应视同申请人系利害关系人。

登记簿记载是否存在错误的判断以现权利记载事项为准

然而登记簿中记载事项是否存在错误呢？在解答此问题之前，笔者认为仍有必要厘清另一个问题，即申请人作为利害关系人提请更正登记时，其指向的记载事项为原记载事项甲为权利人还是现权利记载事项丙为权利人。其不仅事关登记簿的推定力而且直接决定了申请人是否能够适用更正登记。然而实践中所谓的“更正登记”申请人往往并不能明确其申请更正所指向的对象。那么原则上便应以登记簿的最终记载事项为对象。

本例中乙提出所涉不动产系其与甲共同出资购买，其本意显然系登记簿中原记载为甲的权利事项为错误的，然而甲已然通过与丙的转移登记申请办理了登记，现权利人系丙，即从登记簿角度而言，甲之权利已然与注销无异，从登记簿的推定力角度而言，其物权是不存在的，故而乙申请更正申请显然并不妥当。其应申请针对丙之记载的更正，然而其提交的证明登记簿记载存在错误的材料又不适格，其并不能够证明丙取得不动产的登记记载存在错误，故而其申请更正登记并不妥当。

倘若登记簿记载权利人配合是否可以适用更正登记？

乙之更正登记申请并不适用更正登记申请，而依据前文曾阐述的观点，若甲或者丙配合的情形下，乙之更正登记申请是否可以予以受理呢？若仅甲同意配合乙办理更正登记，因现登记簿记载中甲已然非权利人，其纵使同意予以配合，实则并无意义。而只有经现登记簿记载的权利人丙同意的情形下，方存在适用更正登记的条件。而依据《规范》要求，纵使权利人同意更正的，在更正申请材料的提供中，仍需提交证明登记簿确有错误的证明材料，而不能简单的以权利人同意便适用更正登记。

因实践中存在当事人之间恶意串通，通过更正登记的形式达到转移登记而避税的情形。故而对于此类证明登记簿确有错误的证明材料应具有高度的证明效力，原则上以具有证明登记簿记载有错误的人民法院或者仲裁委员会的生效法律文书为主。至于此种情形下是否应征收相关税目，建议由税务机构予以把握，登记机构只负责收执相关税款缴纳凭证。故而，此例情形下，若乙未经诉讼程序，提交明确所涉不动产权属的生效文书用以佐证登记簿存在错误，即申请人无法证明登记簿存在错误的，那么依据登记簿记载的推定力，推定丙为真实权利人，纵使在现登记簿记载权利人丙同意的情形下，缺失证明错误的材料，亦不能适用更正登记，而应适用转移登记的形式，实现申请人的申请目的。

申请事项所涉权利已转移的，更正登记亦不适用

此例的典型意义在于，登记机构在受理申请人更正登记申请时，对于申请人更正申请事项的把握和审查。首先需申请人明确其指向的权利记载事项为何，因登记簿记载系一个连续性的过程，纵然对于一处不动产而言，其所涉物权可能会因转移、继承等发生多次物权的更迭，许多原权利人的物权已然灭失，但其仍能自登记簿或者登记资料中予以查证，即属于曾经被记载过的物权，此为登记簿记载消极推定力的适用前提。

然而依据登记簿的消极推定力，仅能推定出登记簿记载中被注销的物权是不存在的，而不能推定出其自注销时曾存在过。而倘若此种反推定可以适用，那么申请人申请这种曾记载于登记簿的权利事项的更正登记便具有了可以适用的可能性。故而在消极推定力仅能推定出曾记载的物权不存在时，其便不具有适用更正登记的前提。那么在登记机构审查更正登记申请时，便需着重审查更正登记申请人申请所涉权利是否发生了转移登记而导致了物权灭失的情形。

《规范》16.1.4更正登记审查要点第2条明确：“申请更正的登记事项是否已在不动产登记簿记载；错误登记之后是否已经办理了该不动产转移登记，或者办理了抵押权或地役权首次登记、预告登记和查封登记且未注销的；”可见，受理更正登记申请后，所涉事项是否为现登记簿记载权利事项，且是否发生了嗣后的转移登记系登记机构需予以重点审查的事项。若已然发生转移，因受让人是否系善意登记机构无从予以把握，故而亦维持登记簿的推定力，只有在当事人持明确推翻登记簿记载的生效法律文书申请登记时方能予以受理相应的登记申请。

当事人之救济路径

至于本例情形下乙之救济路径，若其具有明确的证据证明甲与丙系恶意串通的情形，其可以通过诉讼途径提请甲与丙之买卖合同无效，继而实现所涉不动产权利的回转。此种回转系依据《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

当事人依据明确合同无效的生效法律文书申请更正登记的，登记机构应予以适用更正登记申请。此与承认物权的独立性和无因性的德国是相区别的，在德国，其买卖合同并不影响处分行为登记的效力，故而登记簿记载不会因合同无效而导致错误。而我国通说并不承认物权的独立性，故而只要可以排除丙之取得系善意取得，则所有权在确认无效之时便自动发生权利的回转。

而若其无法举证丙系恶意，便极有可能无法通过确认合同无效的途径保障其权益，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故而可见存在不被法院支持的风险，纵然无权处分与合同无效并非等同关系，然而在第三人被认定为善意的情形下，乙便只能依据《婚姻法司法解释三》第十一条规定向另一方主张损害赔偿的损失了。

编辑/董唯唯