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关于买方主张卖方履行房屋过户义务是否适用诉讼时效的问题，实务中一直存在争议。最高人民法院民一庭认为：“出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人亦已实现对房屋的占有的，买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。”但是该解释并未平息买卖合同所涉请求权的债权与物权的理解争议。【《中国民事审判前沿》（第1集）2005年，最高人民法院民事审判一庭编】

实务中有人认为，上述裁判规则不过是为了平衡买卖合同中，买方的弱势地位而进行权益倾斜，实际并不符合债权诉讼时效的基本规定。笔者认为，该裁判规则的存在具有完整的法理基础，符合物权法、合同法及民法总则的相关规定。下面笔者结合不动产登记的法律属性及买方请求权的权利属性，系统阐述最高人民法院民一庭上述裁判规则的合理性及在超过诉讼时效的情况下行使此项请求权的正确方式。

一、不动产登记的法律属性

物权法第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”物权法虽然规定了不动产物权的登记生效原则，但不动产的物权登记行为本身并非是在创设物权。

《不动产登记暂行条例》第二条规定：“本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。”依据该规定，不动产登记机构对不动产权利归属的登记行为实际系将既有的不动产权利归属及其他法定事项记载于不动产登记簿的行为，该行为并非创设权利而是确认权利。

从行政法的角度而言，不动产登记机构的登记行为属于行政确认行为而非行政许可行为。行政确认行为的本质恰在于对行政相对人的某种权利状态或其他法律状态进行认定，以稳定管理秩序，减少纷争。生活中比较常见的其他行政确认行为还有婚姻登记、工商注册登记、交通事故责任认定等。

当事人因不动产登记事项产生纠纷并最终通过诉讼形式确定房屋产权的，在法院做出判决后，当事人仍然需要通过不动产登记机构的行政确认行为完成不动产登记。

二、买方主张房屋过户的权利属性

买方在诉讼时效期限内，要求卖方按照合同约定的期限协助办理房屋过户手续。此请求权在形式上属于买方对卖方所享有的非金钱债权性的债权。买方据此提起诉讼的，其胜诉权依法应得到保护。

买方依约占有所购买的房屋，但在诉讼时效期限届满后才提起此项诉讼请求的，如果其主张仅基于合同之约定，显然已经丧失胜诉权。但在要求卖方协助办理房屋过户方面，买方对卖方不仅享有债权请求权，还享有具有物权性质的请求权。该物权性请求权存在的具体理由如下：

（一）协助办理过户请求权以法律规定为基础

合同法第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”据此，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权变动是物权变动的结果。具体到房屋买卖合同中，无论当事人是否约定卖方负有的过户义务，依据买卖合同规则，卖方均负有将房屋所有权转移至买方的义务。

债权请求权基于当事人约定而产生，而物权请求权基于法律规定而产生。买方关于协助办理房屋过户的请求权基础系当事人生效的买卖合同，但当事人一旦确定采用买卖合同规则完成物权的转移，则必须服从合同法关于标的物物权随之转移的规定。从这个角度而言，买方关于要求卖方协助办理房屋过户的请求权不仅来自于合同约定，更基于合同法关于买卖合同的基本规定。

（二）买方合法占有开发商尚未过户的房屋，可以认定为业主

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”而物权法第六章第七条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”

上述规定确认了，在买方与房屋开发商之间的商品房买卖关系中，认可买方已经合法占有房屋的情况下，买方属于对所购房屋的专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有权的业主。由于房屋权属证书的权属记载内容尚未变更，双方因此产生纠纷的，其本质上系对房屋物权产生的纠纷而非合同纠纷。【参考案例：郑州市中级人民法院（2015）郑民三终字第1529号民事判决书】

（三）对房屋合法占有时应视为对房屋所享有的物权已经成立

占有权系物权的核心型权利。即便在不动产交易中，虽然占有本身不能代表当事人对整个物权的获得，但由于当事人控制了实物不动产，仍然属于不动产交易的重要内容。在买方已经完成约定的付款义务，卖方已经向买方交付房屋后，买方随之拥有了对房屋的合法占有权。该占有权的权利基础为因买卖合同所产生的占有权。

注意买方对所购房屋的合法占有与当事人基于租赁合同关系或委托关系等产生的占有应当有所区分。因为合同法关于买卖合同规则中已经将其指向了买方对物权的获得而非使用。而不动产物权登记的意义在于公示公信作用。对于买卖双方而言，买方对房屋所享有的物权已经成立，只是由于尚未经过不动产登记机构对买方所购房屋物权的行政确认程序，买方对房屋的物权并未生效。

三、过诉讼时效后买方诉请卖方协助过户的正确方式

物权请求权与具有物权性质的请求权属于不同的法律概念，前者基于物权自身无争议，后者则包括了因物权归属争议产生物权确认纠纷。由于物权归属争议涉及物权的合法存续及转移问题，为充分保障当事人合法权益，司法实践中对于物权确认纠纷一般不适用诉讼时效的规定。

如前文所述，买方在超过诉讼时效后才向卖方主张协助办理房屋过户，如果仅依据合同约定提起该主张则实际已经丧失胜诉权。实际如前文所述，买方在丧失前述胜诉权后，其对房屋的占有虽然仍然具有合法性，但卖方对房屋所享有的完整物权已经名不副实。维系此种名不副实的法律状态并不利于物的存续及流转。

据此，买方基于上述名不副实的现状有权向法院提起物权确认之诉。在该物权确认之诉中，买方的诉讼请求主要包括两项内容，即，1、请求法院确认或者判定涉案房屋归属买方所有；2、卖方履行协助办理涉案房屋过户义务。

【参考案例：北京市第一中级人民法院（2016）京01民终2016号民事判决书】

四、因适用诉讼时效败诉是否可提起解除合同之诉

实务中有人认为，从诉讼策略角度而言，从合同法的角度仍然可以保护买方的合法权益。合同法第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。卖方就协助办理产权变更登记事项提起诉讼时效答辩，将导致买方无法实现房屋产权变更的目的，买方履行买卖合同的合同目的也将无法实现。买方据此可主张合同解除权，并要求卖方承担相应的违约责任。

上述观点其实错误理解了诉讼时效的立法目的和合同解除的法定条件。当事人因诉讼时效而丧失胜诉权所产生的法律后果源自于当事人因自身原因而未及时行使权利。且此类案件中，卖方迟延履行协助办理房屋过户义务的主要原因在于买方怠于行使要求协助办理过户的权利。如果允许当事人在此种情况下仍然可以通过解除合同的方式维护已经无法获得保障的合同权益，则并不符合诉讼时效的立法目的，也违反了合同解除的法律规定。

编排/李凌飞

责编/孙亚超  微信号：elesun724