文/杨璇 湖南天地人律师事务所

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随着社会经济的迅猛发展，人们价值观的多元式分化，对现代婚姻关系形成越来越大的冲击。离婚，已经成为社会中比较普遍的现象，而婚姻中的男男女女对此也不再像以前一样讳疾忌医，遮遮掩掩，如何在离婚时运用法律手段保护个人合法的财产权益，日益成为人们关注的问题。而在对夫妻共同财产的分割中，对房产的分割依然是实务的重点和难点，因此，本文对离婚时夫妻房产的分割进行了粗略分析和总结。

一、房产分割的总体原则

根据《婚姻法》的规定，以及《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》规定：“人民法院审理离婚案件对夫妻共同财产的处理，应当依照《中华人民共和国婚姻法》、《中华人民共和国妇女权益保障法》及有关法律规定，分清个人财产、夫妻共同财产和家庭共同财产，坚持男女平等，保护妇女、儿童的合法权益，照顾无过错方，尊重当事人意愿，有利生产、方便生活的原则，合情合理地予以解决。”司法实践中，一般在分割夫妻共同财产时，遵循以下原则：1、男女平等原则。2、照顾子女和女方权益原则。3、有利于当事人生产和生活。4、不损害国家、集体和他人合法利权益。4、有约定从其约定的原则（即尊重当事人意愿的原则）。

二、分割的对象和方法

根据《婚姻法》第三十九条的规定，离婚时分割的房产应当为夫妻的共同财产，而不得对夫妻一方的个人财产进行分割。对个人财产还是夫妻共同财产难以确定的，主张权利的一方有责任举证。当事人举不出有力证据，人民法院又无法查实的，按夫妻共同财产处理。（最高院关于审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见第7条）

根据《婚姻法司法解释二》第二十条的规定，房产分割的具体方法为由夫妻双方自行协商进行分割，或者在无法达成协议时法院按以下情形分别处理：（一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。

三、房产分割的具体情形

（一）夫妻不离婚，可否请求分割共同房产

在《婚姻法司法解释三》出台以前，实践中是不支持不离婚而单独提出要求分割夫妻共同财产的诉讼请求的。而《婚姻法司法解释三》出台后，只要是符合法定条件，就能主张婚内对夫妻共同财产进行分割。

《婚姻法司法解释三》第四条规定：“婚姻关系存续期间，夫妻一方请求分割共同财产的，人民法院不予支持，但有下列重大理由且不损害债权人利益的除外：(一)一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益行为的；(二)一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治，另一方不同意支付相关医疗费用的。”该条即为婚内分割夫妻共同房产的法律依据。

本条规定了婚内分割夫妻共同房产的两种情形，除以上两种情形外，不得类推适用或扩大解释：1、一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益的行为。除有上述行为外，还必须同时满足两个条件。一是主观上必须为故意，通过上述行为，实现侵占夫妻共同财产的目的。二是必须同时满足不损害债权人利益的条件。2、一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治，另一方不同意支付相关医疗费用。适用上述情形，必须准确把握以下问题：（1）夫妻一方法定抚养义务人的范围问题。《婚姻法》第二十条、第二十一条、第二十五条、第二十七条、第二十八条、第二十九条，分别规定了长辈对晚辈、夫妻之间、同辈之间的抚养义务。实践中，法院会依照上述规定认定夫妻一方法定抚养人的范围。（2）疾病的重大情形及相关医疗费用的数额问题。在相关法律对于何种疾病属于重大情形并无明确规定的情况下，应依据医学上的标准来认定重大疾病。同样，适用该种情形也必须要同时满足不损害债权人利益的条件。

（二）婚前一方按揭购买婚后夫妻共同还贷的房产的处理

对于该类房产的分割，《婚姻法司法解释三》第10条作出了明确的规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”

从上述司法解释条文，可以看出：1、此种房产的分割，依然要坚持当事人意思自治为原则，首先由双方协议处理，达不成协议或者协议无效、被撤销的，法院才可以判决该房屋归产权登记方。2、本条只适用于分割婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的房产，除此之外的其他情形，法院不得依据本条司法解释予以分割。3、法院在判决房产归归产权登记一方时，应一并判决由其承担继续还贷的义务。4、本条使用“可以”一词，也就表明该分割方法不是绝对的，法院在有充分理由时，也可以判决归产权登记一方的配偶所有。如，夫妻共同还贷的款项所占比例远远高于首付款所占比例，而非购房一方有能力偿还余款，此时法院可以将该房产判决归产权登记一方的配偶所有，令其向对方进行补偿并承担继续还款义务。再如，婚前购房一方无能力继续偿还贷款，而另一方有能力偿还贷款，此时，为避免该房产被银行行使抵押权，法院也可将该房产判决归产权登记一方的配偶所有。

（三）夫妻一方擅自出卖共有房屋的处理

《婚姻法司法解释三》第十一条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”

对于该类房屋，夫妻一方要想追回，首先必须要提供证据该房产为夫妻共同财产，其次要证明第三人为恶意，否则推定第三人为善意。也就是说由否认第三人为善意之人的夫妻一方负举证责任。因此，夫妻一方应当仅仅围绕善意取得的构成要件进行举证，即要举证证明第三人明知夫妻一方不同意出售该房屋、支付的对价不合理、没有办理产权过户。如果不能举证予以证明，则承担举证不能的法律后果，即不能追回该房产。

（四）夫妻之间赠与房产的处理

《婚姻法司法解释三》第六条规定：“婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。”《合同法》第一百八十六条：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。”

根据本条的规定，赠与房产的一方要想撤销赠与，应当符合三个条件：1、夫妻双方已经签订了房产赠与合同；2、赠与夫妻一方所有的房产尚未进行过户登记；3、赠与人行使的为任意撤销权而非法定撤销权，任意撤销权只能在转让登记前或者公证前行使。这样提醒接受赠与的一方，一定要及时办理过户登记，不能第一时间办理过户登记的也要及时对房产赠与合同进行公证。

为防止赠与人反悔，夫妻也可在赠与合同中明确约定赠与人放弃任意撤销权。该约定体现了夫妻双方的意思自治，签约前赠与人对此条款进行了慎重的考虑，其作为权利人，自愿放弃自己的房屋产权，符合当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利的规。因此，该约定合法有效，对赠与人具有约束力。

（五）父母参与购房出资的处理

《婚姻法司法解释二》第二十二条规定：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”《婚姻法司法解释三》第七条规定；“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”

生活中，父母出资为子女买房的情况复杂多样，上述司法解释的规定只是提供一个基本裁判规则，不可能穷尽各种情况。司法实践中，经常会遇到夫妻离婚时，父母为子女出资购买的房产尚未登记的情形。法院在处理该类房产时，区分该出资发生在婚前还是婚后而做出不同的处理。以预售的商品房为例：如果一方父母出资发生在子女结婚前，则该出资根据《婚姻法司法解释二》的二十二条第一款的规定，认定为对其子女一方的赠与。此时，受赠一方子女在婚前就取得了房产的全部债权，离婚时，受赠一方子女可以后的该债权转化物——不动产的所有权；如果一方父母出资发生在其子女结婚后，则应根据《婚姻法司法解释二》第二十二条第二款的规定将该出资认定为对夫妻双方的赠与，除非有证据证明父母明确表示赠与一方子女。

婚后一方父母部分出资为子女购买房产，夫妻双方支付其余款项，产权登记在出资人子女名下的，其不符合《婚姻法司法解释三》第七条规定的情形。对父母出资的部分应当按照《婚姻法司法解释二》的二十二条的规定处理，当事人另有约定的除外。在具体分割房产时，可对出资父母的子女乙方予以适当多分。

离婚时，若其中一方主张购房款系向其父母所借，并提出借据予以证明。对于这种情况，法院一般是先看另一方的态度，如果另一方不予认可，法院一般不对该债权债务是否成立进行实质性审查，因为债权人不能作为第三人参见诉讼。因此，法院在分割该种情形房产时，会告知主张存在债权的一方另行起诉。

（六）一方婚前承租婚后共同购买的房产的处理

《婚姻法司法解释二》第十九条规定：“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。”根据该规定，婚前一方承租的房屋，只要是婚后用夫妻共同财产购买的，则应认定为夫妻共同财产。

实践中，该类房产的分割，有几个问题需要注意：1、婚前由一方父母承租，婚后以共同财产购买，登记在夫妻一方名下的房产，应当认定为夫妻共同财产，但是需要考虑父母对该房屋的承租权所包含的价值，依据《婚姻法司法解释二》第二十二条的规定将该部分价值视为父母对一方或双方的赠与。2、婚前由一方父母承租，婚后以共同财产购买，登记在父母名下的房产，应当认定为父母的财产，夫妻的购房出资按债权处理。3、婚前由一方承租同时婚前出资购买，登记在双方名下的房产，应当直接根据权属证书的登记认定为夫妻共同财产。

（七）尚未取得完全产权的房屋的处理

《婚姻法司法解释二》第二十一条规定；“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。”

根据该条规定，该类房产的处理，应当由双方进行协商，具体协商的内容包括三个方面：一是房产的价值；二是双方离婚后房产归哪一方使用，以及取得完全所有权后归谁所有；三是获得房产的一方应当向对方支付的补偿款的数额及支付方式。如果双方不能协商一致的，法院仅处理房产的使用。在夫妻双方对争议的房产均不享有所有权的情况下，根本就无权对房产所有权归属的问题提出请求，因此，夫妻双方就房产所有权提出的诉讼请求是不会得到法院支持的。在法院对该房产的使用作出判决之后，该房产取得完全所有权的，夫妻双方可以另行向法院提起诉讼。

（八）购买以一方父母名义参加房改的房屋的处理

《婚姻法司法解释三》第十二条规定；“婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。”

房改房又称已购公有住房，是指根据国家现行房改政策的有关规定，单位将原公房通过优惠的形式出售给已经承租或使用该房屋的职工，职工对其享有部分产权或者全部产权的居住用房。

适用本条规定分割房改房，必须满足与以下两个条件：一是以一方父母名义参加房改，即只能是以一方父或母、或者父母名义参加房改，而不包括产生离婚纠纷的夫妻自身。二是产权登记在一方父母名下，即一方父母已经取得房产所有权证书。对于虽以一方父母名义参加房改但权属登记于夫妻一方或双方名下的情形，则可视为一方父母放弃对于房改房中因资金参加房改以职级、年龄、工龄等抵扣所享有的福利，对于夫妻双方的赠与，作为夫妻共同财产进行分割。如果登记于夫或妻一方名下，视为对子女一方的赠与，作为夫妻一方的个人财产不予分割。

（九）经济适用房的处理

经济适用房，根据2007年的《经济适用住房管理办法》第2条，其是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用房具有福利性质的住房，故有如下特殊性：1、产权主体特殊。以家庭为单位申请购房。2、产权性质特殊。5年后才能获得完全产权。3、产权交易特殊。对首次进入市场出售有特别的管理规定：A、5年的限售期。即在5年限售期内只能申请回购或以原价转让给符合条件的购房人。B、除完成一半商品房的契税外，还需缴纳土地收益等价款。C、政府优先回购权。

因经济适用房的申购以家庭为单位，在核准的面积内才享有价格优惠，而其核准的面积是与家庭人口挂钩，因此，该房产中可能包含其他家庭成员的优惠。如果家庭其他成员有共同出资购买，那么该房产应当认定为家庭共同财产，应另案进行析产诉讼，分割出夫妻共同财产份额后，再对该夫妻财产份额进行处理。如果夫妻以外的家庭成员没有出资，则应认定为夫妻共同财产，但应注意保障其他家庭成员的利益。具体分割方法，可适用《婚姻法司法解释二》第二十条的规定处理。但需注意一点，如果夫妻双方均不主张该经济师适用房所有权，也不同意原价转让或者回购，则该房的所有权可待5年限售期期满后再行处理，法院可先就该房产的使用权进行处理。

编排/王淼

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