文/钟馨  北京盈科（天津）律师事务所

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在商品房销售过程中，购房者大多会支付一笔名为“电商费”、“渠道费”、“团购费”（以下统称“电商费”）等的费用，该笔费用大多不包含在购房款内，那么电商费的法律性质是什么，其是否有合理的法律依据，购房者能否主张退回？

一、电商费问题的提出

所谓“电商费”，原本是开发商为促进房屋销售，与电商平台合作，推出团购项目，是“以钱抵钱”的模式，如“付3万抵8万”“付5万抵10万”等。在实践过程中，电商费的收取呈现出各种乱象，如收取主体复杂，收取主体可能是开发商，或是具备房产销售资质的中介机构，甚至是其余第三方；是否抵扣房款的计算方式复杂；电商费的法律性质不统一等等。

目前购房者要求退还电商费的诉讼主要分为两类：

（1）购房者要求解除商品房买卖合同或预约合同，退还电商费；

（2）商品房买卖合同已履行完毕时，购房者要求退还电商费。

二、电商费返还主体的确定

在购房者要求解除商品房买卖合同或预约合同，退还电商费的诉讼中，一旦合同确要解除，购房者所支付的款项自然应当退还，此时，开发商与中介机构哪一方是退还主体？这二者之间是否需承担连带返还责任？

在此类诉讼中，开发商的抗辩理由主要有：款项性质并非房款，而是居间服务费；款项并非开发商收取等。

中介机构的抗辩理由主要有：款项性质是购房款，与购房者无合同关系；款项性质是居间服务费，已提供了居间服务。

笔者经检索发现，在认定哪一方为返还电商费义务主体时，司法判例中呈现出不同的观点：

1、认为应由实际收款人承担返款义务的：

如（2018）京01民终5693号民事判决书，赵瑞琴在本案中主张返还的65000元并非汇江亨通公司收取，赵瑞琴要求汇江亨通公司返还65000元于法无据。

（2017）内01民终4738号民事判决书、（2018）京03民终1162号民事判决书亦做出了支持了此观点。

2、认为中介机构收取电商费的行为构成代理行为或表见代理行为，应由开发商承担返款义务的：

如（2018）京03民终11270号民事判决书，认为中介机构行为构成表见代理；

如（2017）津01民终7509号民事判决书中认为中介机构为开发商的代理人。

3、认为应由中介机构承担返款义务的：

（2018）冀10民终4401号民事判决书认为，中介机构收取了电商费、开具了收据，应当承担还款义务。

4、认为应由中介机构、开发商连带返还的：

（2018）津0115民初2096号民事判决书，认为收取电商费系违法行为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条之规定，委托人、受托人承担连带返还责任。

三、电商费的法律性质问题

《商品房销售管理办法》第二十八条规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。笔者经检索发现，少数观点认为中介机构收取佣金之外的费用没有法律依据及合同约定，违反了行业规定，属于违法行为。

参见（2017）津0115民初8470号民事判决书、（2018）津0115民初2096号民事判决书。

除此之外，大多数民事判决书中并未将开发商或中介机构收取电商费的行为视为非法行为，进而未否定其效力。笔者认为，绝大多数收取电商费的行为即便涉嫌违反行政法律法规（要求退款的购房者多会主张开发商未明码标价，涉嫌欺诈），但就民事行为本身而言，应当属于合法有效的行为。

有观点认为，应通过认定电商费性质确定返还主体，涉案电商费的性质往往成为案件的关键，电商费性质的争论在个案中主要集中在是购房款的一部分还是居间服务费用：认定电商费为购房款的一部分，则无论是否由开发商收取，开发商都应承担返还义务；认定电商费为居间服务费，则应当仅由中介机构返还。

如（2017）津01民终4728号民事判决书认为，原告支付的电商费80000元属于交易服务费性质，非购房款，亦不能计入已付购房款范围。因此，判决购房款由开发商返还，电商费由中介机构返还。

而（2017）津01民终7509号民事判决书认为，交纳三万元团购活动费可在购房时直减六万元，涉案团购费尽管是中介机构收取的，因收抵扣款是中介机构系代理人，要求开发商返还。

判断个案中电商费的性质时，应考虑：支付电商费是否是享受购房优惠的前提，购房款总额中是否包含电商费，购房者是否实际享受了购房优惠，购房者支付电商费的时间、地点，款项的收取主体及收据的开具主体，开发商与中介机构的合同中是否明确约定了电商费的具体金额，中介机构是否提供了居间服务等情形。

相关司法判例观点具体为：

（1）如购房者与开发商或中介机构签订的商品房买卖合同或预售合同中已明确，电商费抵扣一定金额，再加上剩余款项等于房款总额，则电商费应视为房款的一部分。

参见（2017）粤01民终19716号民事判决书。

（2）如款项确由中介机构收取，并开具收据或发票，提供服务，无论开发商对此是否知情，应视为中介服务费。

参见（2017）沪01民终11692号民事判决书。

（3）款项虽由中介机构收取，确有证据证明中介机构此行为系代理行为的，应视为房款的一部分。

参见（2017）津01民终7509号民事判决书。

笔者认为，收取电商费问题实际涉及三方之间的关系：开发商与购房者，购房者与中介机构，开发商与中介机构。在认定中介机构收取电商费的行为归于开发商时应持审慎的态度，可参考开发商与中介机构之间的合作模式，不能将中介机构收取电商费的行为一概视为是代理开发商。如中介机构明显超越代理权限，收取电商费，则应当由中介机构承担责任。在购房者知晓电商费由中介机构收取，票据由中介机构开具的情况下，中介机构并非为开发商的代理人，购房者支付的应为居间服务费。即便支付电商费后，可以享受房价抵扣优惠，也应当认为是购房者基于与中介机构的合同关系，享受了中介机构与开发商议定的优惠。但考虑到购房者购房过程中均由中介机构带领，签订认购协议后支付定金及电商费，很容易使购房者认为各项款项由开发商实际收取，因此，认定此时中介机构的行为构成表见代理有一定合理性。

四、购房者要求退还电商费的司法处理

如前文所述，购房者因各种原因要求解除商品房买卖合同或预约合同，退还电商费时，一旦合同解除，在购房者无违约时，相关电商费须予以退还；商品房买卖合同已履行完毕，购房者要求退还电商费时，多数判决不支持购房者的诉请。

购房者多会主张：（1）自己受到了欺诈，要求退还电商费；（2）开发商取得电商费系不当得利，进而要求返还；（3）未享受任何居间服务，不应支付电商费。

在合同履行完毕的情况下，开发商与购房者多签订两份合同，一份是认购协议，里面约定的购房款金额较高，一份是商品房买卖合同，约定的购房款较低。购房者在签订认购协议时，会同时缴纳一部分电商费用，进而享受一定的优惠。按照“后合同优于先合同”原则，一般应适用成立在后的合同，但在电商费相关诉讼中，司法实践中存在不同观点：

1、房屋的对外销售价格高于其在相关部门的备案价格，违反了相关的行政管理规定，应由相关部门进行处理，但并不影响双方签订的合同效力，进而认定电商费抵扣优惠的条款系购房者享受优惠的具体方式，如（2017）沪01民终12558号民事判决书，最终驳回购房者的诉请。

2、在后签订的价格更低的合同，存在规避价格和国家税收监管的严重情形，故该合同中的价格条款应认定无效，但该条款无效并不影响合同其他部分的效力，应按照在先合同确定购房款，购房者的诉请无法支持。如（2017）津0114民初3425号民事判决书。

另，在合同履行完毕的情况下，如购房者以支付居间服务费为前提，获得了购房优惠，且中介机构已提供了居间服务，因此购房者不得要求退还费用，参见（2017）鄂0102民初8005号民事判决书、（2016）苏0582民初820号民事判决书。

编辑/一意