本文为作者向无讼阅读独家供稿，转载请联系无讼阅读小秘书（wusongyueduxms）

一、（2015）粤高法民一申字第494号

对于经济适用房的转让，现行国家政策只有关于申请购买经济适用房的主体及购买后上市交易年限等限制性规定，但这些均不属于合同效力禁止性规定。况且，《房屋买卖协议》已经实际履行多年，陈本典通过案涉《房屋买卖协议》已经取得了合理对价，故案涉《房屋转让协议》系双方当事人的真实意思，并未损害其他人利益和社会公共利益，亦不存在《中华人民共和国合同法》规定的合同无效情形。至于《房屋买卖协议》实际签订时间和童泽舟是否具备购房资格的问题，均不影响协议的效力认定。

二、（2013）渝五中法民终字第04247号

《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》规定该类房屋购买不满5年，不得直接上市交易，其目的在于政府通过行政手段加强对经济适用房的管理，以实现其保障性住房功能。经济适用房的过户限制只对一定期间内物权变动发生影响并不能影响经济适用房买卖合同的效力。

三、（2017）苏0113民初4805号

原被告双方签订房屋出售协议时均明知该房屋系拆迁安置房，属于经济适用房性质，在5年内不能上市交易，且经济适用房从政策层面上不支持当事人私自进行交易，主观上有规避经济适用房管理制度，破坏经济适用房管理秩序，损害国家和社会公共利益的意图。原告曹粉兰与被告吴涛签订的《房屋买卖合同》及补充协议均无效。

经济适用房是政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。其购买需要经过一定审批手续，而对于其在市场上再次流转，《经济适用房管理办法》第三十条第二款规定：购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（以下简称“住房意见”）同样规定，该类房屋购买不满5年，不得直接上市交易。故，国家对于经济适用房在市场上的再次流转是限定了条件的。但是，如若购房者在购买经济适用房住房不满五年的，与第三人签订了《房屋买卖合同》并产生纠纷，该合同关系是否有效呢？对于其效力的判定，司法实践中有两种截然不同的做法。

第一种观点认为其必然有效，理由如下：

首先，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；3、以合法形式掩盖非法目的；4、损害社会公共利益；5、违反法律、行政法规的强制性规定。《经济适用房管理办法》是国家建设部联合国家发展和改革委员会以及其他各部委发布的部门规章，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》属于国务院制定的效力在规章以下的规范性文件，而根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解（一）》第四条的规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。因此，部门规章和国务院制定的规范性文件并不作为合同效力性强制规定，所以违反部门规章和国务院的规范性文件并不能作为人民法院判决合同无效的法律依据。其次，无论是《经济适用房管理办法》还是《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》对经济适用房上市交易年限的规定，其目的均在于政府通过行政手段加强对于经济适用房的管理，以实现其保障性住房功能。其过户限制只对一定期间内物权变动发生影响，并不能影响合同本身的效力。至于第三人是否具有购买资格，能否通过审批以及是否能办理产权登记手续，并不影响合同本身的效力。再次，《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，并未损害他人利益和社会公共利益，双方当事人亦实际履行了合同。综上，在该种观点指导下，司法实践中，法院通常会判令该类合同有效，并判决经济适用房所有权人在具备房产登记手续后协助第三人办理过户登记。

第二种观点认为其应为无效，理由如下：

《经济适用房管理办法》和《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》对于经济适用房上市交易的年限规定的目的是保护城市低收入家庭享受保障性住房的权益，没有满足上市交易年限规定的房屋的再次交易对城市低收入家庭住房权益构成了损害。而且，当事人明知案涉房屋系未满五年的经济适用房仍然达成交易合意，主观上有规避经济适用房管理制度，破坏经济适用房管理秩序，损害了国家和社会公共利益的意图，客观上违反了《经济适用房管理办法》等国家政策性规定，应为无效。

上述两种观点，第一种比较侧重法理，尊重意思自治，尊重市场经济，第二种侧重行政规范作用和行政管理秩序，其法律依据相对薄弱。笔者认为，从法律的层面来讲，第一种观点比较合法合理，而且该种观点，更加符合市场经济发展趋势。所幸，笔者进行此类案件的整理归纳时，在第一种观点指导下认定合同关系有效的裁判相对居多，其中不乏有最高人民法院的裁判案例（2015民申字第3336号民事裁定）对该种观点的支持，所以，笔者相信，在国家越来越强调依法治国的大背景下，会有越来越多的购买经济适用房的合同被认定为有效！

编排/王昊宇