文/李晓南  北京市炜衡律师事务所律师

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案情简介

某开发商为获得项目开发资金，以在建工程做抵押从银行处贷款若干。该项目房屋在取得预售许可证后开始对外销售，A、B、C、D、E分别从开发商处购买预售房屋一套。后由于开发商未能按期偿还银行贷款，银行向法院申请查封了上述房屋并准备进行司法拍卖。

此种情形下，A、B、C、D、E该如何维护自身合法权益呢？

注：

A与开发商签订了网签合同，支付了全部房价款，且开发商已经交房

B与开发商签订了网签合同，支付了全部房价款

C与开发商签订了网签合同，支付了首付款

D与开发商签订了购房合同（草稿），支付了首付款，尚未签订网签合同

E与开发商签订了认购书，支付了认购定金，尚未签订购房合同

法律分析

银行对上述房屋享有抵押权，抵押权属于物权。由于上述购房人均尚未取得不动产权证书，因此上述购房人并不享有物权，最多只能享有物权期待权。那么何种情形下购房人享有物权期待权？购房人的物权期待权又能否对抗银行的抵押权呢？

根据：

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》

一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗购房人。

可得出结论：

工程价款优先受偿权＞抵押权/其他债权

购房人物权期待权＞工程价款优先受偿权

那么，依据上述结论，是否能够得出购房人物权期待权＞工程价款优先受偿权＞抵押权/其他债权的结论呢？

司法实践的答案是：不能！

依据如下：

最高人民法院（2019）最高法民申1684号

“就一般原则而言，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权，但建设工程价款优先受偿权不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者。据此，已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者，对于所购房屋所享有的民事权益，可以排除基于抵押权、建设工程价款优先受偿权等优先受偿权的强制执行。也就是说，在这一问题上，根据现行法律、司法解释的规定，并非只要是支付了全部或大部分对价款、合法占有了房屋、对未办理过户登记没有过错的购房人均可排除基于抵押权等优先受偿权的强制执行，而是对此种情形下的房屋购房人的范围进行了限定。”

对于A（网签+已付全款+已收房）：

根据：

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第十七条 被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条 金钱债权执行中，购房人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； 

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因购房人自身原因未办理过户登记。 

由于A已经支付全部房价款并实际占有，只要A对于所购房屋未办理产权登记没有过错，人民法院即不得查封、扣押、冻结。

因此，A可以通过提出执行异议的方式，要求法院解除对所购房屋的查封，并要求开发商按照购房合同的约定办理产权登记。

对于B（网签+已付全款）：

根据：

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条 金钱债权执行中，购房人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； 

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因购房人自身原因未办理过户登记。 

第二十九条 金钱债权执行中，购房人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且购房人名下无其他用于居住的房屋； 

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

第二十八条系关于无过错购房人物权期待权保护的一般性规定（包括一手房、二手房和其它不动产），第二十九条系关于房屋消费者物权期待权保护的特殊性规定（专指用于居住的一手房），该条系对于弱者的特殊保护条款，目的是为了优先保障公民的生存权，该规则不适用于所有房产类不动产执行异议。那么关于这两个条款如何适用呢？是否是用于居住的一手房只能适用第二十九条呢？答案是：不尽然。下面我们结合最高院2019年的几个判例进一步研究。

判例一：最高人民法院（2019）最高法民申711号

“故王树利对案涉争议房屋提出的执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，王树利对案涉争议房屋享有足以排除强制执行的权利。”

判例二：最高人民法院（2019）最高法民终161号

一审法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，购房人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且购房人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，认定周福林对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。

判例一、判例二援引第二十九条支持了购房人的执行异议申请。

判例三：最高人民法院（2019）最高法民申1136号

“据此，马文礼的情形符合《执行异议和复议案件规定》第二十八条“金钱债权执行中，购房人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因购房人自身原因未办理过户登记”之规定。原判决认定马文礼享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。”

判例四：最高人民法院（2019）最高法民终228号

“本案中，邹云霞提供的证据足以证明其符合《执行异议和复议案件的规定》第二十八条规定的情形，一审法院依据该规定以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一项之规定，认定邹云霞享有足以排除强制执行的民事权益，适用法律并无不当。”

判例三、判例四则援引第二十八条支持了购房人的执行异议申请。

以上判例说明，只要购房人符合第二十八条或第二十九条之一，其物权期待权即可排除法院强制执行。

具体到B，因其未实际占有房屋，因此不能依据第二十八条提出执行异议。但是只要其能够证明所购房屋用于居住且为唯一住房，即可提出执行异议，要求法院解除对所购房屋的查封，并要求开发商按照购房合同的约定办理产权登记。

如果B所购房屋非用于居住或名下尚有其他住房，则B的执行异议申请不能获得法院支持，其仅能享有对开发商的债权。因购房合同已经实际履行不能，其只能要求解除合同并要求开发商承担违约责任。见如下判例五、判例六：

判例五：最高人民法院（2019）最高法民申1031号

张辅志占有该房产系在人民法院查封之后，且2015年12月25日经一审法院查询，张辅志名下有两套房产，而该两套房产均在二审法院审理期间办理了产权过户手续，存在规避法律的情形。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，张辅志对案涉房屋所享有的民事权益不足以排除强制执行。二审法院认定事实清楚，适用法律正确。

判例六：最高人民法院（2019）最高法民申1684号

从本案的事实看，一方面，李光红系购买了商品房但尚未办理房屋所有权登记的房屋购房人，但案涉高朋花园车库负1-8#房屋系杂物间，李光红与世能物业公司所签《重庆市商品房买卖合同》中也显示该房屋用途为非住宅，且李光红亦未提交证据证明该房屋系其唯一的、用于居住的房屋，故李光红并非《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》以及《执行异议复议规定》第二十九条规定所要保护的房屋购房人，其以此为由主张排除强制执行，不能成立。

对于C（网签+首付）：

鉴于实践中购房人未付清全部房价款时，开发商不会交房的实际情况，仅支付首付的购房人是不可能实际占有所购房屋的，因此不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。

如果C支付的首付款超过总房价款的百分之五十，且为唯一用于居住的房屋，则C可以依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定提出执行异议，要求法院解除对所购房屋的查封，并要求开发商按照购房合同的约定办理产权登记。

对于D（草签+首付）：

很多非房地产领域的人不太了解草签合同和网签合同的区别，在这里做一个简单的科普。

政府部门出于对房地产市场监管、防止开发商一房二卖等目的，要求开发商与购房人签订的购房合同必须到政府主管部门进行网上联机备案。实践中，由于政府主管部门会限制网签流量（分批次网签），与开发商集中签约的意愿不符（开发商出于尽快收到首付款以防客户流失及提高工作效率的目的，通常会安排购房人集中签约），因此开发商通常会先集中与购房人签订一版草稿合同（无网签编号），待具备网签条件后，再打印网签合同（有网签编号）进行签约和联机备案。

由于购房合同的形式并非合同成立的必备要件，房屋买卖双方并非必须采用政府主管部门的格式合同，房地产开发企业与购房人自行订立的合同是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。（合同的备案仅是行政机关出于行政管理需要而作的要求，未经备案不影响合同效力。）

因此，对于D而言，其所签订的草签合同与C签订的网签合同在效力上并无二致。维护权益的方式亦与C一致。

对于E（认购书+认购定金）：

由于拟购房屋已经被法院查封，因此开发商已经不具备与E签订购房合同的条件，开发商违反了认购书的约定，应当适用定金罚则，由开发商双倍返还E已付定金。E仅能依据认购书享有对开发商的债权，不享有任何对拟购房屋的权利，因此E只能向开发商主张债权，不能对抗银行申请的查封和拟进行的司法拍卖。

编辑/daicy