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一、房产继承概述

（一）继承权的法律特征：①继承权是一种财产权利，通过继承实现财产的移转。②继承权以人身关系为基础，继承人和被继承人存在婚姻、血缘等关系。③继承权的实现要有一定的法律事实。法律规定的继承权只是继承人享有的一种期待权；只有被继承人死亡这一法律事实出现以后，继承权才成为既得权，开始遗产继承。

（二）房产继承的主体：①法定继承人；②非法定继承人（可通过遗嘱继承房产）。

（三）房产继承的客体：根据《继承法》第三条规定：“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产”，房产继承的客体为公民的房屋。

（四）房产继承的方式：①遗嘱继承；②法定继承。

二、房产继承，继承公证并非必要的前置程序

国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》于2016年1月1日起正式开始实施。其第十四条规定：“因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。”加之2016年7月5日司法部发文废止了《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》，房产继承必须公证的规定已经废止了。

北京市规划国土委印发《北京市不动产登记工作规范（试行）》（以下简称《规范》），该规范于2017年1月1日起正式实施。按照这一规定不动产登记申请人在继承或受遗赠不动产时有权选择公证或直接申请按有关程序进行核验和登记，继承（受遗赠）公证将不再是一项必要措施。

我国实行遗嘱继承优先于法定继承的原则，也就是说，对公民个人遗产的继承，如果财产所有权人生前立有遗嘱，只要该遗嘱是合法有效的，必须按遗嘱继承。无遗嘱的情况下，发生法定继承，法定继承应先经过继承公证。

三、继承房产的流程图及办理公证的两种情形

（一）存在合法有效的遗嘱的情形下，办理遗嘱公证

遗嘱公证是指公证机关对遗嘱人立遗嘱的真实性和合法性给以证明。我国《继承法》规定：“遗嘱人可以撤销、变更自己所立的遗嘱。立有数份遗嘱，内容相抵触的，以最后的遗嘱为准。自书、代书、录音、口头遗嘱，不得撤销、变更公证遗嘱。”公证遗嘱效力最高。公证遗嘱的内容，仅能够通过公证新的遗嘱来改变，继承将按照最后一份新立的公证遗嘱执行。

（二）无遗嘱、遗嘱的情形下开始法定继承，法定继承须办理继承公证

继承公证指依法证明继承人的继承行为真实性、合法性，确认继承人的继承权的活动。

四、房产继承的两种方法四种路径

（一）存在遗嘱或遗赠的情形下，通过遗嘱继承或遗赠取得房产

须提供被继承人死亡证明、遗嘱、继承人与被继承人亲属关系证明等材料申请房屋过户登记。

（二）不存在遗嘱或遗赠的情形下，通过法定继承取得房产

法定继承又有三种路径：

1、“协商继承”，也就是全部继承人之间如果能协商一致达成不动产分配协议的，可以提交被继承人死亡证明、全部法定继承人关于不动产分配的协议、继承人与被继承人的亲属关系证明以及其他必要的材料申请房屋过户登记；

2、公证继承，也就是被继承人死亡后，继承人申请继承公证，凭继承权公证书申请办理房屋过户登记；

3、诉讼继承，全部继承人之间不能协商一致或者无法取得继承权公证的，则需要到法院提起继承纠纷之诉，待法院判决、调解后，持法院出具的生效法律文书申请房屋过户登记。

五、继承房产后，再次出售房屋应参照正常的二手房交易流程与手续办理

例如，父亲有一套2008年购买并取得房产证的房屋，甲某2015年继承该房产。甲某在公证部门办理公证手续后，到房产部门办理了房屋产权登记，取得了新的房产证。2017年，甲某欲出售该房屋。

1、根据《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发[2005]172号）第四条规定，个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，其购买时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购买时间确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。

2、甲某继承该房屋时，甲某作为法定继承人免征个人所得税。2017年甲某出售该房屋，根据《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发[2007]33号）规定，个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活住房，取得的所得免征个人所得税。

本例中，甲某虽然自2015年继承房屋到2017年出售房屋仅有2年时间，但继承房屋后再次对外销售，购房时间应按原购房时间确定，甲某所得房屋的购房时间为2008年，至2017年自用已超过5年，且为家庭唯一生活用房，则在出售时可免征房屋交易时的个人所得税。

责编/孙亚超  微信号：elesun724