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2017年4月8日左右，标题为“最新判例：以炒房为目的购房合同无效”的文章引来各方热议及探讨，而在外行看热闹并拍手叫好的同时，作为内行也要看看门道，本文欲以该报道材料为内容并表述个人浅见。

以炒房为目的购房合同是否成立？效力如何？

首先当明确的一点是，只有合同成立才有效力一说，成立乃生效之前提，若合同不成立则无谈生效。

根据报道材料，法院认定以炒房为目的购房合同不成立，而理由系“此类案件中签订买卖合同只是先占房屋的购买机会，同时另寻买主，将房屋转售他人从中牟利。而并非真要购买该房屋，其签订买卖合同并非真实意思表示”。对于该判决理由及合同效力认定，笔者持不同意见，具体分析如下：

一、“非真实意思表示”的合同是否不成立？

法院以“非真实意思表示”从而认定“合同不成立”实际上并非没有依据，该依据系1987年1月1日起施行的《中华人民共和国民法通则》第五十五条[《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。]之规定。

然根据1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）之规定，合同的成立以要约、承诺方式，承诺生效时合同成立。要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当“内容具体确定”并且“表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”；承诺是受要约人同意要约的意思表示。再结合整个合同法体系观之，合同法将合同效力分为无效、可撤销可变更、效力待定及有效四类，而如受胁迫、欺诈、乘人之危的“意思表示不真实”的合同则归类为可撤销合同。可见此时“意思表示真实”并未作为合同成立的要件，而是将之作为判断合同效力的要件予以考量。

因此，在合同法施行后，意思表示不真实的合同并非不成立，而系效力判断要件。

此处还需提及的是2017年10月1日即将施行的《中华人民共和国民法总则》（以下简称民法总则）中第一百三十四条、第一百四十三条[《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立，也可以基于单方的意思表示成立。第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。]也系将“意思表示真实”作为了民事法律行为的效力要件，而不再以此作为成立要件。

事实上该种认定更符合学理，因意思表示的成立要件现一般仅要求效果意思及表示行为两要素，两要素均具备则意思表示即告成立，而“真实”一直系“意思表示”之有效要件。

二、以炒房为目的购房合同是否意思表示不真实？

在肯定了购房合同成立的前提下，则进一步探讨其效力。意思表示不真实则会对合同效力产生影响，而“意思表示不真实”包括“意思表示不自由”以及“意思与表示不一致”，而我国合同法中明确规定了“意思表示不自由”即受欺诈、胁迫、乘人之危下签订的合同系可变更可撤销，而“意思与表示不一致”的情形则在我国现已施行的法律中未有明确规定，在即将施行的民法总则中也仅涉及了“通谋虚伪意思表示”及“隐藏行为”[《民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。]，其中明确了前者无效而后者的效力根据相应法律规定予以判断。

而在以炒房为目的购房合同中，买方即便存在炒房的意图也不能否认其签订购房合同时存在以此取得房屋所有权之意，其也只有通过取得房屋的所有权或通过签订购房合同取得债权请求权才能将房屋再行高价出售牟利，否则其无权处分该房屋且次买受人也没有可信赖之利益。此处须明确的一点是，本文中虽将“炒房”表述为“目的”，然该“目的”并非合同法上订约之目的，笔者认为“炒房”只能是买方的购房动机，动机只是驱使、推动买方订立合同的内心起因，而法律行为本身是不问动机的，不论其动机为何均不影响意思表示的成立及生效。据此，笔者认为购房合同不因买方存在“炒房”之意而认定其意思表示不真实，合同效力也并不因此而被否定。

三、以炒房为目的购房合同有效，则能否依据买方炒房为由径行解除？

依法成立的合同则缔约双方均应遵守，合同解除权的行使分为法定解除和约定解除，据此，若合同中未特别约定此种解除情形，则不能依此解除；而法定解除中也没有以“炒房”作为解除之情形且难以套用任何一条情形，因此，若买方一定要解除该合同，则还应慎重选择可解除的情形及事由，切勿随意解除而招致违约责任。

基于以上的分析，“以炒房为目的购房合同”仅因买方具有炒房意图而认定合同不成立或无效的观点，笔者难以苟同。事实上诉讼从来都是双方利益的博弈，作为购房合同的卖方，在缔约之时可选择缔约相对方及缔约条件，而非被动的一方，若一定存在可撤销之情形如约定的房价明显低于市价70%，则可依据相关法律予以撤销。但若合同有效，则双方均应依约履行。缔约双方在缔约之时对自身的权利义务可谓明确且清晰，不论双方出于何种动机签订合同均有自身利益之考量，而要求双方严格按照合同约定履约也系贯彻诚实信用原则的体现，缔约外的任何一方实际上均难以假设双方当时的缔约考量，因此应慎重否定合同的效力。市场经济的秩序维护及交易的稳定性均与严守合约息息相关。或许现在的国家政策系严禁炒房，然而《民法总则》中也已将国家政策从法源中剔除[《民法总则》第十条处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。《民法通则》第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。]。若定要法律与政策的统一，还应在现有法律框架之下寻找适当的理由否定不符现有政策行为之效力，毕竟法律与政策并非完全不能统一。

编排/王淼

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