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夫妻一方未经配偶同意，擅自对外转让共有的房屋（或者其配偶根本不知情），事后转让方的配偶不同意转让，要求追回转让的房屋，在现实生活中是常见和多发的案件类型。如何平衡诉争各方利益，如何正确裁判，涉及民法上重要制度善意取得和买受人善意的研判。笔者认为，现行法律制度对买受人善意的保护规定不足，有关“立法”有值得商榷的地方。笔者尝试借实务中的一个案例深入辨析善意取得和买受人善意保护的有关深层次问题，并就此提出“立法”建议。

先来看一个案例：

甲男乙女夫妻二人在两座不同的城市工作，夫妻关系存续期间二人有一套共有房屋，登记在甲一人名下。甲以伪造的未婚证明谎称自己单身，与丙签订二手房买卖合同。甲丙二人在签订合同之前，丙曾要求查询房屋权属状态，二人曾共同向不动产登记中心查询得知，标的房屋确实登记在甲一人名下，没有其他共有权利人，也未有异议登记和查封等异常情况。丙遂按合同约定一次性付完全款，甲随即将房屋交付给丙使用。其后，由于甲未按合同约定完成房屋的过户登记，丙遂提起诉讼要求甲履行过户登记并承担违约责任。

在案件审理过程中，乙女得知甲男未经自己同意擅自出售夫妻共有的房屋，故向法院主张确认买卖合同无效，要求丙返还已经交付的房屋。

上述案例的裁判过程中存在两种不同的意见：

第一种意见认为：根据《婚姻法司法解释三》第十一条“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”。由于丙并未办理案涉房屋的过户登记，没有取得房屋所有权。乙女可以主张追回房屋，丙应返还房屋给甲乙。

另一种意见认为：甲拿出单身证明，事前双方查询房屋的权利状态，丙已付款全款，且经交付已经合法占有房屋。丙在整个交易中是善意的，没有任何错过，基于维护交易安全和保护善意，不应支持乙的主张，应判决房屋过户给丙，乙可以向甲追偿因擅自处分共有房屋所造成的损失。

一、现行法下的研判

从现行法来说，笔者赞同第一种意见。具体的研判路径为：

1、夫妻一方擅自出售共有房屋，属于无权处分。

按照我国夫妻婚内财产制度的法律设计，夫妻之间如无额外约定，法定婚内财产夫妻双方共同共有。《物权法》第九十七条规定，处分共同共有的不动产应当经全体共同共有人同意。

即便认为夫妻一方享有共同共有的份额，似乎不能评价为一方的无权处分，但因为出售的是房屋的全部，而不是共有的份额（共同共有一般也要析产或对份额析出后方能单独处分），按前述物权法的规定，夫妻一方未经另一方同意，擅自出售共有房屋的，应当认定属于无权处分。

2、夫妻一方无权处分，房屋买卖合同的效力如何？

1999年《合同法》第五十一条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。” 通常认为，无权处分的合同，合同效力待定，视权利人是否追认而定。权利人追认后合同有效，如权利人拒绝追认，则合同无效。

2012年7月1日起施行的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下称“《买卖合同司法解释》”）第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。《合同法》第五十一条规定的无权处分合同的包括买卖合同在内的所有合同，范围更宽，而《买卖合同司法解释》则仅针对买卖合同下的无权处分。

笔者认为，在买卖合同下的无权处分，最高院的观点是有变化的，可以认为是特别法和一般法，旧法和新法的区别。笔者认为，在买卖合同下：

第一、出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权不属于合同法第五十二条规定的合同无效的法定理由，所以，如当事人主张合同无效，不予支持；

第二、从《买卖合同司法解释》第三条第二款的可以适用承担违约责任和解除合同的规定来看，最高院认为买卖合同下的无权处分，合同有效，不因权利人是否追认而不同。笔者如此解读的理由是：只有合同有效，当事人才能要求对方承担违约责任或者解除合同。

故此，夫妻一方无权处分，房屋买卖合同的有效。

3、买受人全程善意，最后过户前，突然出现的出卖人配偶不同意出卖，是否立即瓦解买受人善意？

笔者认为，从现行法来解读，只能遗憾的得出肯定回答的结论。《物权法司法解释》第十八条规定，“物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时”。

《物权法》第一百零六条第一款第一项的规定是“受让人受让该不动产或者动产时是善意的”。也就是说，不动产物权转移登记前，买受人知道出卖人有配偶且其配偶不同意出售的，则买受人已经明知出卖人无权处分，故此，买受人全程的善意立即瓦解。

4、买受人没有完成过户登记，不能取得房屋所有权。

按《婚姻法司法解释三》第十一条和《物权法》第一百零六条，买受人善意取得房屋所有权需要同时满足三个条件：受让时（过户登记时）买受人善意、合理价格转让和完成过户登记。买受人虽全程善意，却因为出卖人配偶最后关头的“从天而降”并要求追回房屋，打破买受人善意并拒绝办理过户登记，则买受人不能取得房屋所有权。

所以结论就是：买受人不善意、也未善意取得房屋所有权，出卖人配偶可以追回房屋。

二、不动产交易中买受人的善意和善意取得

按照上述对现行法的分析，买受人不善意、也未善意取得房屋，出卖人配偶可以追回房屋。但从买受人的角度来看，买受人有没有过错呢？显然没有：第一，买卖合同有效；第二，买受人没有违约，已付全款已经合法占有房屋；第三，出卖人恶意违约拒绝过户；第四、对整个交易尽到了合理的审查义务。

很明显的可以发现，上述案例法律适用的结果出现了明显的价值失衡。朴素逻辑可知，这里头一定有一些东西是存在问题或考虑不周严的，笔者认为有必要重新审视一下善意和善意取得制度。

1、善意的含义

对于什么是善意，《物权法》本身并没有明确的规定。民法理论一般认为，善意即“不知情”。《物权法司法解释》第十五条规定“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意”。这里明确定义受让人善意的认定标准有两点：一是不知道转让人无处分权，二是无重大过失。

接下来的第十六条第一款详细列举了应当认定受让人知道转让人无处分权的五种情形，即：异议登记、预告登记期限内未经预告登记的权利人同意、查封或其他限制、登记簿记载权利人错误和知道他人已经依法享有不动产物权。而对于什么是重大过失，在司法解释第十六条第二款规定，“真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的”，可见重大过失重复指向了“应当知道转让人无处分权”，也就是说，《物权法司法解释》第十五条规定认定善意的两个因素，实质上是一个因素：买受人不知道转让人无处分权。

笔者认为，即便司法解释在条文逻辑构造上未能考虑到上述的无意义重复，但关于善意的认定标准，即，买受人不知道转让人无处分，无疑十分正确。

2、善意取得的应有之义

法律保护善意取得。善意取得描述的是物的法律状态，即对物的取得是善意的，故此法律予以保护。那么逻辑上，善意取得以取得物为前提，由于法律规定不动产物权变动以登记为条件，故此，《物权法》第一百零六条和《婚姻法司法解释三》第十一条规定不动产过户登记为不动产善意取得的前提，是不动产善意取得的应有之义。那么，不管由于什么原因，如果买受人未能最终取得过户登记，那么自然不受善意取得制度的保护。

3、认定善意的关门时间存在重大价值失衡。

善意取得的关门时间是取得物权的时间，对不动产而言是过户登记。而认定善意的关门时间，根据《物权法司法解释》第十八条，同样是取得物权的时间，不动产同样是过户登记。在关门时间之前，买受人善意可能被随时打破瓦解，而打破瓦解买受人善意的却又可能不是买受人的过错，实务中，极大多数情况均是出卖人恶意违约拒绝过户和突然“空降”的买受人配偶的阻碍（甚至可能是出卖人夫妻二人事先早已设计好的方案，如房价大幅上涨时，让未出面的配偶“空降”阻碍交易）。

笔者认为，将善意取得和认定善意的关门时间不作区分，统统以取得物权为时间节点，存在重大价值失衡，法理上，认定善意的关门时间应考量如下几个因素：

第一、合法有效合同应予履行。按照前述《买卖合同司法解释》，无权处分的买卖合同，其合同有效，对于有效合同，买受人一方不存在任何违约，善意履行合同己方义务，那么根据全面履行合同和诚实信用原则，出卖人应善意履行合同约定的过户义务。

第二、违法违约行为如反而可以获益，有违法律的价值追求。不论是民事、刑事还是行政法律制度，均体现了法的正义价值，即，任何人任何主体因自己的违法违约行为，必将承担相应的不利后果，而不是相反。故此，当买受人已尽到合理审查义务而出卖人隐瞒夫妻事实，并恶意拒绝履行合法有效的合同之际，不应赋予恶意一方反而可以获取更大的利益的权利。

第三、过户登记的履行与买受人付款、出卖人交付房屋转移占有具有本质的区别。买受人付款以买受人一方的行为即可完成（比如银行转账），出卖人交付房屋以出卖人愿意交付即可完成（某种情况下无需买受人表达接收的意思表示，比如买受人恶意拒绝受领交付，出卖人可按合同约定的方式完成交付）。而过户登记，需要买卖双方共同配合共同提交资料方能完成，并非单方即可完成。故此，如将认定买受人善意的关门时间设置在过户登记，则该善意随时可能被买受人之外的因素左右，不符合法的价值追求。

三、对善意保护的立法建议

法律对善意取得的保护已经相当完善，从前文分析可知，对于买受人善意的保护，笔者认为，现行法是存在不足的，尤其是《物权法司法解释》第十八条规定买受人善意的关门时间为过户登记。打个形象的比方，罗纳尔多从自己半场一路带球摆脱对方包括守门员在内所有球员，顺利来到对方禁区，刚准备起脚射门，突然斜刺里杀出对方教练（一般人都不会预计教练“空降”），一个飞铲直奔“外星人”脚踝，“外星人”痛苦倒地翻滚，按照足球规则，裁判此时该不该鸣哨并将手指向点球点呢？答案不言自明。

1、根据前述分析，笔者建议对《物权法司法解释》第十八条第一款作如下修改

现行规定：

《物权法司法解释》第十八条第一款 物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。

笔者建议修改稿：

《物权法司法解释》第十八条第一款 物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指买受人已支付合同全部价款，且动产完成交付或者不动产已合法交付使用之时。

2、修改后的裁判规则

笔者认为如做上述修改，实务中的裁判规则就会很清晰的转换为：买受人已支付合同全部价款，且通过合法交付完成标的物的占有时，不知道出卖人无权处分，买受人全程善意，其后出卖人的配偶出现并主张追回房屋的，买受人善意的认定不受影响，对于出卖人配偶的主张不予支持。买受人可以要求出卖人以及出卖人的配偶完成过户登记。

【相关法律】

《物权法》第九十七条　处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

《物权法》第一百零三条　共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。

《物权法》第一百零六条　无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

《物权法司法解释》第十五条 受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。

真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。

《物权法司法解释》第十六条具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：

（一）登记簿上存在有效的异议登记；

（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；

（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；

（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；

（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。

真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。

《物权法司法解释》第十八条 物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。

当事人以物权法第二十五条规定的方式交付动产的，转让动产法律行为生效时为动产交付之时；当事人以物权法第二十六条规定的方式交付动产的，转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。

法律对不动产、动产物权的设立另有规定的，应当按照法律规定的时间认定权利人是否为善意。

《婚姻法司法解释三》第十一条 一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

《合同法》第五十一条 无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

编排/董唯唯