本文为作者向无讼阅读独家供稿，转载请联系无讼阅读小秘书（wusongyueduxms）

随着房地产市场的迅猛发展，房价节节攀升，许多想购买房子的普通工薪阶层无法购买商品房。虽然政府陆续推出经济适用房等保障安居工程，但由于经济适用房刚刚起步、需求量与供应量不平衡，无论是设置的条件还是摇号等程序，总是将很多无力购买商品房的人们拒之门外。与此同时，随着城市棚户区改造、旧城改建等项目如火如荼地开展，市面上出现越来越多的还建房（安置房）。

安置房是政府因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。与普通商品房相比，安置房在购买对象和交易时间都受到一定限制，只有符合条件的被拆迁人才有资格购买拆迁安置房，并且被拆迁人在取得安置房房产证的一定时间内（通常为5年）无法将该房过户给其他人。由于安置房价格相比同地段的商品房低很多，所以，尽管安置房的交易权利受到诸多限制，但在现实生活中，民间已事实上安置房交易市场。

近些年来，法律理论界和实务界对于买卖还建房的合同效力问题已形成统一意见，并无争议。然而，在现实生活中，涉及回迁或者拆迁时还建房屋尚未开工建设等现象屡见不鲜。由此，在实践中很多被还建户并不是交易现成的还建房，而是将“还建房指标”进行交易。同时，由于还建房在建设过程中的监管程序步入普通商品房严格，所以，在建设还建房过程中涉及未批先建、扩建或更改规划设计等违法、违章情形并不足为奇。所以，在实务中，总结并研究买卖安置房指标的合同效力、出现建筑违章情形是否影响合同效力以及在夫妻关系存续期间安置房指标如何分割等问题有重要的现实意义。

一、安置房指标转让协议的本质是可期待的被拆迁物物权的拆迁安置或补偿权利的转让，合同内容系各方当事人真实意思表示，目前也没有关于禁止安置房转让的强制性规定，故双方的转让协议不存在违反法律、行政法规的强制性规定，也没有违反国家和社会公共利益

1、与还建房买卖合同不同，还建房指标买卖合同所涉及的交易对象并无房产等实物存在，交易各方所交易的对象仅是所谓的指标，即一种资格、一种期待性财产权利。正如洞头县人民法院（2014）温洞商初字第95号《民事判决书》所载：“本院认为：涉案协议转让的标的是安置权益，是可期待利益，现行法律、行政法规亦未对安置房指标买卖作出禁止性强制规范。原、被告签订的岙仔村旧村改造安置房指标转让协议系双方真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。”

2、虽然从合同名称及内容上看，各方当事人所进行交易的是安置房指标，但究其本质，当事人所交易的客观对象实质上是“依据该指标可以获得的安置房源”。所以，只要客观上出售人有取得安置房的期待权利，双方订立的合同就应属有效。比如大英县人民法院（2015）大英民初字第1379号《民事判决书》中载明：“本案原、被告双方签订转让协议名称虽为指标转让协议，但从协议内容及双方的实际履行情况来看，实为双方约定被告将其未来会取得的安置房转让给原告。根据相关法律规定，依法取得房屋产权和国有土地使用权的房屋可以转让。本案涉诉房产虽系安置房，但被安置人能依法取得房屋产权证和国有土地使用证，可以依法转让。”

3、国家及有关单位对征地拆迁安置对象实行定点安置、定向销售等政策，是对拆迁人拆迁安置工作管理方面的要求，也是对安置对象的照顾和约束，这些规定并未禁止安置对象转让该权利，目前也没有其他关于禁止安置房转让的强制性规定，故双方的转让协议不存在违反法律、行政法规的强制性规定，也没有违反国家和社会公共利益。

4、在司法实务中，绝大多数法院都认可买卖安置房指标协议的有效性，主要裁决理由为安置房指标转让协议系各方真实意思表示，安置房与普通商品房在性质上和流通上虽有所区别，但现并无法律上的禁止性规定安置房不能进行交易和流通，协议内容不违反法律、行政法规的强制性或禁止性规定，所以，安置房指标转让协议应属有效。代表性案例如台州市中级人民法院（2014）浙台民终字第598号《民事判决书》载明：“虽然上诉人在抽定黄岩区迎熏路51号作为安置的营业房后，尚未与指挥部签订安置协议，但该《指标转让协议》系上诉人与被上诉人的真实意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效。该协议实质上是可期待的被拆迁物物权的拆迁安置或补偿权利的转让，其不具有人身依附性。”再如，长沙市中级人民法院（2016）湘01民终6144号《民事判决书》中所载明：“双方签订的《安置指标及房屋转让协议》系当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同标的虽为安置房，与普通商品房在性质上和流通上有所区别，但现并无法律上的禁止性规定安置房不能进行交易和流通，故一审法院认定该协议合法有效并无不当。”再比如重庆市第一中级人民法院（2012）渝一中法民终字第03496号《民事判决书》表明：“本院认为，双方的转让协议不存在违反法律、行政法规的强制性规定，也没有违反国家和社会公共利益。法律没有规定安置房指标转让需要首先获准登记，依法确认所有权后才能转让。故廖大喜与肖新敏之间签订的征地拆迁安置房指标有偿转让协议系双方真实意思的表示，应为有效协议。”

二、在安置房尚未实际动工建设的情况下，各法院裁决态度不一。部分法院认为合同当属有效，其能否交付影响的是合同履行范畴的问题；部分法院会以合同标的非法为由认定合同无效；部分法院则会暂时驳回当事人的起诉，明确待所涉房屋建成后另行起诉

在现实生活中，安置房的建造手续并不如普通商品房正规、完整，经常会出现被拆迁人拿到了购房指标，但开发商连土地使用权证都尚未办理的情况。此时，买卖双方所交易的实质上是一种可期待的利益，即将来会建造完成的安置房。在此情形下，人民法院对安置房指标买卖合同的效力认定态度莫衷一是。

1、大多数法院认为，合同应属有效，至于安置房能否实际交付、是否更改规划设计等问题均属于合同能否履行、是否会因合同目的无法实现而解除的问题范畴，并不影响合同本身的效力。比如永嘉县人民法院（2014）温永瓯民初字第318号《民事判决书》载明：“本案涉及的安置房在建设过程中存在部分违章，行政主管部门已经同意行政处罚后由县住建局进行规划核实和质量竣工验收，相关事宜涉及的是合同的履行问题。另外，转让协议书中未提及储藏室，故该协议是否包含储藏室对本案当事人来说涉及的也是合同的履行问题，对合同效力并无影响。根据原告的诉讼请求，本案的审查范围限于合同效力，故本院对上述两问题不予处理。”再比如北京市第三中级人民法院（2016）京03民终11888号《民事判决书》中明确申明：“但需特别指出的是，本院确认合同有效并不包含对合同履行的判断。因该协议涉及拆迁安置，其能否继续履行尚需尊重拆迁安置方和相关安置政策。”

2、部分法院认为，该合同标的非法，合同应属无效。比如永嘉县人民法院（2012）温永瓯民初字第192号《民事判决书》中认为：“规划中昌新大厦的土地虽已征收为国有，但尚未办理供地审批手续，该地块的用地单位尚未确定，即被告龙桥村民委员会尚未取得规划中昌新大厦的土地使用权。原告与被告朱晓珍于2011年1月17日签订的所谓房屋买卖合同，其实质为昌新大厦安置房指标转让合同。在被告龙桥村民委员会尚未取得规划中的昌新大厦的土地使用权的情况下，原告与被告朱晓珍签订关于昌新大厦的安置房指标转让合同，该合同标的属于非法，合同效力归于无效。被告朱晓珍因无效合同取得的财产应返还给原告。”

3、部分法院认为，在安置房所用供地尚未落实、房屋尚未开工建设之前，此时起诉条件并不具备，应暂时裁定驳回起诉。比如温州市中级人民法院（2014）浙温民终字第373号《民事裁定书》中载明：“本院认为，上诉人南锦春与被上诉人朱启圣等人签订《安置房指标转让协议书》起，至一审法庭辩论结束，双方交易的安置房指标所指向的三产返回地建设用地上的房屋尚未开建，上诉人亦没有提供证据证明该建设用地已经落实供地，故此类指标流转所产生的纠纷不属于人民法院受理民事诉讼范围，原审法院驳回上诉人的起诉并无不当，上诉人可在今后具备起诉条件后另行主张。”

三、安置房指标在夫妻离婚时的分割问题，是一直困扰着司法机关的难点。作为法律实务人员，根据自身执业经验，总结了在夫妻离婚时安置房指标分割纠纷的12条裁判规则

1、在婚姻关系存续期间获得的安置房指标，有一定的财产属性，理应将其作为夫妻共同财产。若夫妻一方未与对方协商擅自将指标转让，还建房指标出售后所得的价款应当予以分割。

2、安置房指标系相关部门为了保障被拆迁人员生存需要依照法定程序给予被拆迁人员的拆迁安置利益，具有一定的人身属性，人民法院在夫妻离婚分割时应当考虑被拆迁安置人员的身份特性。

3、基于安置房指标本身只是一种资格、机会，其并不会直接转化为实际权益（一般表现为实际房屋）。因此，在转化为实际房屋后，若夫妻一方诉请法院要求进行分割的，人民法院应当考虑从安置房指标转化为实际房产这一过程中夫妻双方分别投入的人力、物力和财力等因素，并在分割时有所倾向。

4、拆迁利益包括拆迁补偿款及安置房购房指标，由于拆迁补偿款及安置房购房指标所补偿的对象有所不同，所以分割原则也有所差异。前者是对宅基地使用权人或房屋所有权人的补偿；后者是依据拆迁政策对享有购房指标优惠的特定人群的优惠利益。如果被拆迁房屋系夫妻一方婚前所有，则拆迁中取得的房屋补偿款及宅基地使用权补偿款应归其个人所有。但安置房购房指标并不当然与另一方无关，具体需根据拆迁方案予以确定，若拆迁房屋系根据户口测算，每人50平方米，则另一方应享有该50平方米的指标利益。

5、人民法院在认定拆迁还建房屋是否属于夫妻共同财产时，一般宜将拆迁还建房屋从来源上分为三部分予以考虑：第一，植根于宅基地使用权人的被拆迁房屋本身；第二，建立在被拆迁安置人员应得购房指标的基础上；第三，被安置人员缴纳相应购房款。

6、夫妻一方婚前父母遗留，婚后双方未改建、翻建，应按《中华人民共和国婚姻法》第十八条第一款的规定，认定为婚前个人财产。该房产被征收拆迁后产生的权益应由夫妻一方享有。

7、作为夫妻共同财产分割的拆迁还建房屋，根据《中华人民共和国婚姻法》相关司法解释的规定，需待办理产权登记后方能进行产权分割。在安置房交付后、办理产权登记前，人民法院可以就安置房的居住、使用进行判决。

8、夫妻一方在离婚后就分割还建房指标提起诉讼的，应属于离婚后财产纠纷。离婚后财产纠纷，是基于婚姻关系产生的财产分配不服提起的诉讼，不是独立的对不动产权属之争，其诉的本质仍是离婚纠纷的延续，所以在适用管辖的原则上应适用一般管辖原则原告就被告原则，而非适用专属管辖的规定。

9、购买还建房的指标只要在确实使用并经转化为实际房屋后，才有分割的基础和意义，所以，原告应当举证证明原被告已经利用指标购买还建房。

10、因还建房指标是购买还建房的资格，指标本身不具有财产属性，人民法院也无法确定指标本身的具体价值，在其转化为实际房屋之前，购房指标仅为期待性权利、无法分割。所以，原、被告应提供该房屋已经建成并分配的证据，否则，人民法院只能依据原告证据不足驳回诉请，并释明可在房屋建成且完成分配后另行主张权利。

11、在司法实践中，人民法院就何时分割还建房存在较大争议。一部分法院认为，在还建房交付、分配后即可进行处理；一部分法院认为，需待还建房完全产权取得后，方可进行分割。笔者认为，基于还建房将在很长一段时间内无法办证的现状，在权属证书办理之前，法律意义上的权属并不明确，人民法院确实不宜进行处理，可待房屋取得完全所有权后另行向人民法院提起诉讼。此外，为了减少讼累，在拆迁公司明确表态同意且具有现实履行基础的情况下，人民法院也可以直接将购房指标裁决分割。

12、拆迁还建房屋，是以被征迁的旧房为依据进行补偿，新的还建房屋面积参考家庭人口数量，但是人口不是还房的唯一标准，也要以旧房面积抵偿。在这种情况下，人民法院对原告直接要求分割其名下的购房指标一般不予支持。

13、在认定还建房权属时，人民法院要根据每个案件的具体情况，区别判断房屋拆迁安置协议中约定的还建房是属于全体家庭成员共同共有还是夫妻双方共同共有。若为家庭成员共同共有财产，在家庭共有财完成产析产之前，人民法院一般会以权属不明确且涉及到案外人的利益为由，在离婚纠纷或离婚后财产纠纷中不予处理。

编排/李九如

责编/孙亚超  微信号：elesun724