某起二手房买卖合同纠纷办案手记
2017-03-17
文/谢姗珊 广东中天律师事务所
本文由作者向无讼阅读供稿
近年来，由于房产市场价格频繁变动，二手房买卖合同纠纷频发，其中既有卖方反悔违约的，也有买方钻空套房的。针对二手房买卖合同纠纷，法院只能参照合同法的相关规定，调查相关案件事实，结合提交证据，在当事人诉请范围内作出判决。
律师一旦接到这类纠纷，必定要做房产调查、整理案件事实与证据，将案件最核心的事实与证据提供给法院，争取法院支持自己的诉请。除了文书工作，律师还需要与法院人员多做沟通，处理许多实务问题，还要考虑怎样才能最大程度保障到当事人的权益不受进一步的侵害，申请诉保，让当事人合法合规地维护自己的权益。在此，谨以一则办案手记与同行分享交流办案经验。
案情简介
当事人陈先生为了将来方便接送小孩上下学，遂打算购买广州市海珠区某二手房。二手房实际产权人为刘小姐，其委托了自己的妹夫何先生代理二手房买卖事宜。陈先生通过中介公司与何先生商谈后，签订《存量房买卖合同》，约定陈先生签订合同当天先支付25万元定金，随后以按揭付款方式分期支付剩余房款。由于该二手房仍处于抵押状态，在何先生办定涂销抵押手续，陈先生拿到银行同贷书后七个工作日内，双方再配合中介公司到房管局办理房屋过户手续。
但随后何先生表示筹资赎契困难，陈先生经过商议，同意为该二手房垫资125万元整赎契，并就垫资事宜签订补充协议。何先生赎契成功，陈先生成功办理贷款。此时何先生却电话通知中介公司，表示由于房价变动，不愿办理房屋过户手续。中介公司几次催告何先生配合过户，但何先生均不予理睬。
最初，陈先生还想和何先生商谈过户事宜，毕竟要找到合适的房子并不容易。奈何对方并不配合，陈先生只好要求对方退还定金及垫资款项，没想到对方依然不予理睬，陈先生只好求助于律师。
律师的行动
了解到当事人的需求以后，律师打算先礼后兵，先发出律师函，催告对方配合过户，并保留律师函及妥投快递单作为催告证据。对方依然没有任何回应，律师便着手准备起诉材料，提起诉讼，要求解除合同，对方返还定金、垫资款，并支付违约金，随后申请追加中介公司为案件第三人。
陈先生担心该房被挂在网上进行“二卖”，遂要求律师协助进行诉讼保全事宜。律师告知陈先生提供担保，制作诉保申请材料，等待法院通知做笔录，作裁定。
为了防止涉案房屋被“二卖”，律师向法院提交了诉讼保全材料。但一个星期过去了，法院没有任何反应。律师频频与法官、书记员联系，结果被回应“暂时还没有收到材料，不能处理”，“只需等待法官收到材料，通知做笔录”。虽说律师不应该干预法院内部工作，但还是厚着脸皮问了问书记员，他们法院内部转接文件的流程，并恳请他们亲自去找找文件。法官及书记员后来答应了这一请求，但转头依然说没有找到材料。
陈先生担心未查封的房屋会被挂在网上轻易“二卖”，为此主办律师决定“就算可能白跑一趟，也送多一份诉保材料过去，让法官尽早收到文件，作出裁定”。
第二次将诉保材料交过去后，法官当天就通知律师去做笔录，并很快出了裁定。涉案房屋最终被查封，律师争取到了与对方谈判的筹码。
律师本以为该起案件已无多大争议，但对方随后提出反诉，认为是陈先生没有购房资格，违约在先，因此才提出解除合同。律师遂与陈先生进行进一步沟通。
原来陈先生签订合同时，名下确实有两套房产，贷款申请初期也确实不符合银行贷款要求。为了符合房屋限购政策，陈先生转让了名下的两套房屋，再积极申请公积金贷款。在办理这些事项期间，陈先生与何先生依然保持着联系，也积极配合中介公司进行网签，但网签几次都没有成功备案。何先生便知悉了陈先生此前并不符合房屋限购政策的事实。
律师反复与陈先生确认各种交易手续的时间，最终确认2015年10月2日签订案涉《存量房买卖合同》时，陈先生确有二套房产登记，但他在2015年10月21日即转让一套房产，并在2016年2月26日转让另一套房产，此时，何先生仍没有履行提前还贷及涂销案涉房屋抵押登记的义务，在何先生取得案涉房屋可以涂销抵押登记证明的2016年4月8日，陈先生属于无房户，不存在购买被告房产的限制。
双方的合同仅约定陈先生支付款项的义务，并没有约定陈先生必须提前表明自己符合购房资格，陈先生在签订合同后积极履行其义务，令其符合购房资格，并不违反双方合同约定事项。
庭审期间，对方频频强调我方拖延网签，不按期履行申请贷款等义务，导致双方不能如约过户。法官加大案件事实审查力度，多次询问双方交易过程中，各种手续办理的日期，办理手续的在场人员情况等多种细节。
律师发现，法官可能会被带偏审理重点，认为是我方违约在先，支持对方反诉请求。律师必须争取回重申本诉主张的主动权，因此律师在庭审后尽快撰写了一份代理词，重申案件事实，介绍双方交易过程，注明办理手续的日期，并从合同的本质属性，交易目的、民事的原则等方面强调双方此前履约的意愿，对方出尔反尔的表现，种种迹象，均表明由于被告违约，才导致本次合同无法继续履行，律师的诉讼请求应当得到支持。
代理词提交过去以后，法官再次与律师沟通案件事实，律师又争取到一次机会解释整个案件事实，最终法官表示“案件事实已了解清楚，法院会综合事实证据作出判决”。
最终一审判决支持律师的全部诉讼请求。陈先生接到对方上诉的信息，继续委托律师进行二审阶段的工作，目前该案件依然在等待二审开庭的通知。
在办理案件期间，律师遭受了一些误解或者刁难，但律师明白这些困难都是暂时的，只要沉下心来，努力做好每一件正确的小事，胜诉便指日可待，当事人最终会感谢律师的付出，并信任律师。
编排/谢昊
责编/张洁 微信号：zhengbeiqing0726
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