现实生活中，房屋租赁纠纷案件数量始终高居不下，此类纠纷的审理及执行涉及诸多复杂、疑难问题。其中一个令人纠结的问题是，出租人或因为租赁合同期限届满承租人未依约腾退房屋（"腾房"），或因为承租人违约，起诉承租人要求腾房，法院也依据房屋租赁合同依法判决承租人在指定的期间内将房屋腾退给出租人。然由于承租人经出租人同意或未经出租人同意在诉讼前或在诉讼过程中将房屋转租给第三人（次承租人）【甚至次承租人又再转租给次次承租人，此种情形就更为复杂，本文不讨论】的情形大量存在，次承租人是租赁房屋的实际使用人，腾房的执行须次承租人配合，在次承租人不予配合时，由于法院判决仅拘束出租人和承租人，仅载明承租人负有腾房义务，法院执行机关面对此一局面，往往束手无策，往往以判决书仅载明"承租人"腾房，次承租人非案件的当事人等理由，要求出租人去起诉次承租人，取得次承租人须腾房的生效判决后，再以该判决为执行依据，申请法院强制次承租人腾房。
从时间上看，承租人经出租人同意转租（"合法转租"）和未经出租人同意转租（"非法转租"），或发生在出租人起诉之前，或发生在起诉之后，起诉之后发生的合法转租较少，非法转租相对较多，据此，需要加以甄别，区别对待。出租人在起诉前须特别留意厘清承租人是否转租，存在转租的，宜将次承租人列为案件当事人（无独立请求权的第三人或者共同被告），未将次承租人列为或申请追加为案件当事人，其后出现上述执行困境，法院的上述做法尚无可指摘。而诉讼过程中发生的承租人转租，由于现行有效的法律缺失明确的规定，法院则更多是无奈，只能眼睁睁地看着承租人"逍遥法外"。本文主要关注出租人起诉后承租人转租所形成的执行困境，同时兼顾其他。
诉讼过程中的转租（甚或频频转租），承租人往往具有主观上的恶意，或恣意钻现有法律的漏洞，利用转租阻碍出租人收房，以期继续占有使用租赁房屋，或利用转租敛财（此时的转租，承租人往往隐瞒诉讼之情事，向次承租人收取金额不菲的租金甚或是全部租金），或承租人与次承租人恶意串通，损害出租人的合法权益；转租亦令出租人防不胜防，难以厘清，疲于应付，即便老老实实依照法院的指示再兴诉讼，也可能因为转租频频而陷入诉讼怪圈，铩羽而归，收房不能。如此种种，导致承租人、次承租人"鸠占鹊巢"的情形愈演愈烈。
出租人面临的前述执行困境，在全国各地法院不同程度的存在。出租人（通常是租赁房屋的所有权人），在取得承租人须腾房的胜诉判决后，面对眼前自己"活生生"的房屋，无法顺利收房，还要一而再、再而三的诉讼（屡屡诉讼，明显加重出租人的负担，明显加大诉讼成本，明显浪费司法资源），还要经过旷日持久的煎熬，难免十分沮丧，不免对司法失去信心。现实生活中，不乏有些出租人，采取"土"办法，强行将次承租人赶出租赁房屋，反而收到立竿见影的"效果"，致使陷入诉讼泥淖的其他出租人心理更加失衡，纷纷有意效仿。因此，上述执行困境，亟待得到重视，亟需采取有效举措加以破解。
一、最高人民法院完善相关司法解释，就次承租人参加诉讼、执行程序追加次承租人作为被执行人的情形、承租人的迟延履行金等重要内容作出明确规定，消弭法院执行机关的顾虑，在法律上不予承租人、次承租人以可钻之漏洞
2009年9月1日起施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称"房屋租赁合同司法解释"），共寥寥25条，内容较为粗陋，无法因应激增的日益复杂的房屋租赁合同纠纷的要求，宜尽速修订完善。
具体到上述执行困境，建议最高人民法院在修订完善房屋租赁合同司法解释时，注意以下几个方面：
1.就次承租人参加诉讼作出明确规定
现行房屋租赁合同司法解释第16条第2款仅简简单单地规定：因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。既然只是"可以"，司法实践中，法院基于省事等原因较少通知次承租人作为第三人参加诉讼。
在涉及转租的房屋租赁合同纠纷中，次承租人作为法律明定的"负有腾退义务"的租赁房屋的实际使用人，案件处理结果同他有法律上的利害关系，其参加诉讼，有利于厘清事实，有利于一揽子解决出租人、承租人以及次承租人之间的争议，有利于破解前述执行困境。因此，房屋租赁合同司法解释宜对次承租人申请参加诉讼以及法院通知参加诉讼作出明确规定。
2.就执行程序径直追加次承租人作为被执行人的情形作出明确规定
一方面，房屋租赁合同司法解释宜明确规定次承租人的义务，包括但不限于审查注意义务（即次承租人有义务审查承租人转租房屋是否经出租人同意），以及次承租人未尽审查注意等义务的法律后果，即次承租人负有腾房义务，不得对抗出租人；另一方面，就执行程序追加存在重大过错的次承租人作为被执行人的情形作出明确规定，该等情形具体可以包括但不限于：次承租人未尽前述审查注意义务；次承租人知道或者应当知道承租人转租未经出租人同意；发生于诉讼过程中的非法转租；以及其他一些转租合同无效的情形，如此，法院执行机关日后即可直接裁定追加次承租人为被执行人，可以对次承租人采取强制措施以使其腾房。
3.明确承租人迟延履行腾房义务的迟延履行金等法律责任，在经济上使迟延履行代价为承租人不能承受之重
从目前绝大多数法院的判决来看，在出租人和承租人没有明确约定的情况下，承租人不腾房，系参照房屋租赁合同约定的租金标准支付逾期腾房占有使用费。由于腾房义务属于非金钱给付义务，依照我国《民事诉讼法》第253条"被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金"及其司法解释第507条"被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行非金钱给付义务的，无论是否已给申请执行人造成损失，都应当支付迟延履行金。已经造成损失的，双倍补偿申请执行人已经受到的损失；没有造成损失的，迟延履行金可以由人民法院根据具体案件情况决定"等规定，承租人未按指定的期间履行腾房义务，须支付迟延履行金。然在司法实践中，或由于"申请执行人已经受到的损失"难以确定，或由于"迟延履行金可以由人民法院根据具体案件情况决定"而鲜少有法院执行机关愿意冒风险决定，故当下承租人未按指定的期间履行腾房义务，除了本即应承担的相当于租金的逾期腾房占有使用费外，迟延履行代价基本为零或微乎其微，显然不足以产生威慑力。
因此，建议加大承租人、次承租人迟延履行腾房义务的违法成本，在房屋租赁合同司法解释中明确规定迟延履行金的标准，轻则可按房屋租赁合同约定的租金标准的2倍或更高倍数，重则可以考量借镜2015年1月1日起施行的《中华人民共和国环境保护法》第59条确立的【"按日连续处罚"】原则，以期尽速遏制愈演愈烈的承租人、次承租人"鸠占鹊巢"局面。
二、法院执行机构须善用民事诉讼法司法解释第518条"被执行人不履行法律文书确定的义务的，人民法院除对被执行人予以处罚外，还可以根据情节将其纳入失信被执行人名单，将被执行人不履行或者不完全履行义务的信息向其所在单位、征信机构以及其他相关机构通报"之规定，对迟延履行的承租人、次承租人采取"纳入失信被执行人名单"等举措
三、拒不履行生效法律文书确定的腾房义务，非不能为，乃不欲为，公然蔑视、挑战法院的权威，性质恶劣，影响极坏，因此，对于"有能力执行而拒不执行，情节严重"的承租人、次承租人，有必要祭起"拒不执行判决、裁定罪"此一利器，依法予以严惩
四、除上述执行程序的举措外，在审判等方面也可以采取一些有效举措，以期多管齐下，尽量避免执行困境的出现
1.审理房屋租赁合同纠纷案件时，大胆运用《民事诉讼法》第153条【先行判决】"人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决"之规定，就出租人提出的腾房请求，事实清楚的，快刀斩乱麻，先行判决，先行解决房屋腾退问题，以免节外生枝,在时间上不予承租人以可乘之机
以房屋租赁合同解除纠纷为例，一个诉诸法院的房屋租赁合同解除纠纷，经常是解除合同的请求与腾退房屋、赔偿损失、采取其他补救措施等请求（ "合同解除衍生请求"）杂糅、交织在一起，在双方对租赁合同解除没有异议的情形下，双方的争议焦点集中在合同解除衍生请求，而这些合同解除衍生请求--尤其是赔偿损失往往非常纠结，双方在这些请求上往往分歧较大，一一厘清各请求，再一股脑儿做出全部判决，需要耗费相当时日，甚至旷日持久，如此一方面极易造成诉讼迟延，另一方面也使当事人的损失扩大。倘若法院能就事实清楚的租赁合同解除及腾房先行作出部分判决，承租人诉讼过程中转租的情形可能会大大减少。
2.从中长期而言，建议因应互联网时代、大数据时代的潮流，建立全国统一的房屋租赁登记备案平台，将所有的房屋租赁登记备案纳入平台管理，明确规定登记备案的流程以及未办理登记备案的法律后果，如此，一则可有效避免国家房屋租赁税收的流失，二则可有效掌控房屋租赁交易情况，于社会治理不无裨益；三则具体到本文所述的腾房执行上，法院执行机关可依据房屋租赁登记备案的有无，以及登记备案的具体时点，厘定次承租人，厘定转租是否合法，从而有的放矢，对症下药。