文/丁浩 上海丰兆律师事务所

本文为作者向无讼阅读独家供稿，转载请联系无讼阅读小秘书（wusongyueduxms）

随着限购政策的出台，国家从买房资格以及信贷政策着手加强房地产市场的调控，而为了规避限购政策，借名买房的行为则大行其道，从而导致关于借名买房的纠纷不断。在2017年8月4日最高人民法院发布的《关于进一步加强金融审判工作的若干意见》中第十八条规定“统一借名买房等规避国家房地产限购政策的合同效力的裁判标准，引导房产交易回归居住属性。”而目前最高院还未出台对于借名买房统一的裁判标准。而在实践中处理借命买房纠纷案件时，法院审理时主要观点有两种，即物权说和债权说。

一、物权说

物权说的主要依据《物权法》第十七条之规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”物权说认为不动产权属证明只具有推定的效力，物权的权属应当以真实的权利状态予以认定。因此借命买房的关系中，借名人和出名人的真实意思是借名人购买房屋并取得所有权，而出名人只是被登记为房屋所有权人，然此非借名人和出名人的真实意思，所以权属登记不具有原因行为的基础，导致房屋的登记权利状态和真实权利状态不一致，因此不动产权属证明的推定效力因有证据证明权属而受否定，从而回归到真实的权利状态。

北京法院曾似采用此观点，并于2010年12月21日发布的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（京高法发[2010]458号）中予以明确，即第十五条的规定，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。

而且北京高级人民法院在审理宋献国所有权确认一案中，认为根据本案现有证据及查明的事实原审法院认定购房款是由联营公司支付，证据充分。涉案房屋宋献国从未使用过，结合《房屋买卖契约》、房款发票等购房资料以及房产证原件也均由联营公司持有，涉案房屋由联营公司购买并一直占有使用的事实，原审法院推定借名买房的事实成立，依据公平原则和诚实信用原则，认定涉案243号房屋属联营公司所有正确【（2014）高民申字第02924号】。在审理周伟所有权确认一案中，北京高级人民法院同样认为在本案中，为证明涉案房屋权属问题，实创公司提供了交纳首付款、房屋贷款、相关手续费的支票存根、发票、对账单等材料，且上述材料为原件，并盖有银行部门或其他收费部门的公章，原审法院基于上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认正确。上述证据可以证明诉争房屋的首付款、房屋贷款及相关手续费均由实创公司支付，且房屋交付后，由实创公司使用、出租、并交纳水电、物业费。基于上述事实查明，原审法院认定诉争房屋的实际出资人为实创公司，证据充分，实创公司要求确认诉争房屋归其所有，于法有据。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持【（2014）高民申字第00789号】。

上海市闵行区人民法院在审理郦忠诉郦鹤松所有权确认纠纷一案中，对于物权说的法律分析过程更为详尽。闵行区法院认为，不动产登记在本质上实际是不动产物权的公示方式，而不动产物权源于当事人的法律行为或法律规定的非法律行为。在基于法律行为发生的物权变动中，我国的主要物权变动模式是债权形式主义，原因行为和登记都是不动产物权变动生效的要件，但“要件”不能等同于“原因”。不动产物权变动的原因只能是当事人的法律行为。登记虽然在不动产物权变动中是生效要件，但登记本身并非赋权行为，债权合意等当事人的意思表示才是物权变动的基础，登记则标志着当事人之间旨在转移不动产物权的权利义务关系划上句号，然后就是通过登记将该物权的变动向社会公示。

可见，不动产物权的变动从根本上说取决于当事人关于物权变动的原因行为，而非不动产登记。相对于当事人法律行为的基础法律关系地位，不动产登记具有从属性。因此，除法律另有规定，对不动产物权归属的终局性判断，只能依赖于原因行为或基础民事法律关系的审查判断结果。故，物权变动的“权源”应是当事人之间的法律行为或法律规定的非法律行为，而非不动产登记的确认。在本案中，所有证据均指向原告郦鹤松一人出资购买了涉讼房屋，被告郦忠仅仅是由于当时原告郦鹤松作为美国籍人无法以个人名义购买内销房而“借名”给原告郦鹤松。所以在本案中，即便涉讼房屋的房地产登记簿上被告郦忠也是登记的产权所有人，也不能据此推定被告郦忠为涉讼房屋的真实产权所有人【（2016）沪0112民初18515号】。

然而物权说却存在两个困境，其一是若确认房屋的所有权归属于借名人跟保障性住房限制条件相冲突，其二，出名人的债权人强制执行该房屋的处理。

而为了解决物权说跟保障性住房政策相冲突的困境，法院会认定规避限购政策而成立的借名买房无效。北京高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（京高法发[2010]458号）第十六条：借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。从该条款中可反映物权说认为违反保障性住房政策从而认定借名买房行为无效。

而在解决出名人的债权人债务诉讼时，物权说将借名买房分为内部关系和外部关系，在内部关系中，即在出名人和借名人之间认定借名人具有物权，而在外部关系中，又将该房产认定为出名人的责任财产，出名人的债权人可申请强制执行，借名人确认物权不予支持（此处理方法可参见北京高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（京高法发[2010]458号）第十五条第二款：但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。）同一事实却存在两种法律逻辑，混淆了物权关系和债权关系。

二、债权说

债权说的主要依据是物权公示原则，即《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。债权说认为基于法律行为的不动产物权变动，必须经过登记才可发生物权效力，而借名买房只是物权变动的原因，而非直接产生物权变动的效果，因此借名买房所约定的物权归属因违反物权公示原则而无效，只产生以物权变动为内容的债权债务效力。

北京高院在2010年发布《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（京高法发[2010]458号）之后，在2011年12月13日发布了《关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》，其中第九条规定，因住房限购政策的限制，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人以其系实际买受人为由，要求确认房屋归其所有或办理房屋过户登记的，不予支持；借名人因自身条件变化或政策发生调整等原因符合住房限购政策的，可以判决登记人为其办理房屋过户登记手续。在2014年12月16日发布的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发[2014]489号），其中第十条规定，借名人以出名人(登记人)为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。由此可见北京高院采纳了债权说的观点，认为借名买房只具有债权的效力，而不直接产生物权的效力。

广东高院在2017年9月12日发布的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法[2017]191）中第二十八条规定，借他人名义购买房屋，借名人请求确认房屋归其所有的，不予支持。借名人请求出名人（登记权利人）协助办理房屋所有权转移登记的，可予支持，但房屋在限购范围内，借名人不具有购房资格的除外。广东高院同样采纳了债权说的观点，来处理借名买房的纠纷。

在珠海市香洲区法院审理孙浩与被告珠海市达海技术开发公司（以下简称达海公司）、中国电子科技集团公司第十六研究所房屋买卖合同纠纷一案中，法院认为：原告借被告达海公司名义购买房屋，已付清全部房款并占有使用房屋，但该房所有权证载明该房登记在达海公司名下。原告与达海公司订立《协议书》，对涉案房屋归原告所有作出约定，但该约定并不发生物权效力，房屋所有权并不当然地转移至借名人即原告所有，只是在借名人与被借名人之间产生了以在符合法律规定和合同约定的条件时完成物权变动为主要内容的债权债务关系，即该约定仅具债权效力，被借名人对借名人负有相应的协助办理房屋所有权转移登记的义务。原告诉请被告达海公司将案涉房屋产权登记至原告名下，符合协议书的约定，理据充分，本院予以支持【(2016)粤0402民初6440号】。

在深圳市罗湖区法院审理李钦文、李巍、张跃佳、吉汉珏、林毅、林瑞珊、林福军、梁连秀与被告深圳市新长河投资顾问有限公司所有权确认纠纷一案中，法院认为：其一，我国《物权法》设立了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则，八原告与被告就前述33套房产的借名买房的约定，仅是物权变动的原因，但该约定并不能直接产生物权变动的结果。换言之，作为物权变动的原因，借名买房的约定与物权变动的结果相区分，八原告不能依据该借名买房的约定直接取得房屋所有权。其二，我国《物权法》确立了物权登记主义制度，《物权法》第九条明确规定：”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。依据该条规定，未经转移登记，八原告与被告之间借名买房的约定并不发生物权效力，房屋所有权并未因该约定直接转移由八原告享有；该约定仅是在八原告与被告之间产生了以在符合法律规定时完成物权变动为主要内容的债权债务关系，仅对八原告及被告具有约束力。转移登记完成后即涉案房产转移登记至八原告名下之后，才发生物权变动的效力，彼时涉案房产的所有权才归属于八原告【（2017）粤0303民初684号】。

在债权说的观点下，无论是借名购买限购的普通商品房还是政策保障性住房，借名人只享有对登记权利人的债权，并不对这些房屋享有所有权，故其确认所有权的请求不能得到支持，其对登记权利人提出的协助过户登记的请求，则应区分不同情况：在借名人于诉讼时仍不具备购房资格或该房屋不具备再行转让交易的条件的情形下，其请求因法律上的履行不能而不应得到支持；但当借名人于诉讼时符合了购房条件或者该房屋具备了再行转让交易的条件时，因并不存在继续履行合同的障碍，故可支持借名人主张登记权利人协助办理过户登记的请求。因此债权说较为圆满的解决了物权说所遭遇的困境，更为妥善地处理债权和物权的关系以及法律效果和社会效果的统一。

编排/吴瑜

责编/孙亚超  微信号：elesun724