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近年来，判决执行问题越来越受到社会的关注，自2016年以来，最高院单独或者联合其他部门不断强调对执行问题的重视。那么当法院认定的事实与实际的事实有出入，被执行对象的权利又如何来保护呢？2015年5月5日颁布实施的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“执行异议复议规定”）便是保护当事人合法权益免受错误执行侵害的有力“武器”。

一、执行异议程序的法律依据

执行异议以及执行异议之诉在《民事诉讼法》中的主要法律依据分别为以下两条：

第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。

第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

上述规定将针对执行行为和针对执行标的的两类执行异议区分开来，也以此将执行异议裁定之后的救济程序区分为执行复议程序和执行异议之诉的诉讼程序。

不过目测这两个条文可能看着差不多，读着也挺绕口的，我就用表格的形式更加直白、一目了然的展现一下吧。

二、保护不动产的实体权利人是值得重点关注的领域

从目前的社会现状以及司法实践中，我们常常会遇到一些当事人为了规避一些税费、登记费等因过户所产生的费用，或是卖方出于各种原因迟延协助过户，又或是不动产本身产权存在“瑕疵”，导致了买卖双方合同已签，款项已付，且已入住（使用）很多年，但不动产公示登记的所有人却不曾发生改变，仍处于卖方名下。

举两个小例子：

1.安置房：

张三向李四买了一套安置房，双方签订了书面的买卖合同，张三付清了全部的价款，且在事后张三也实际入住了。但因为政策原因，李四一开始是无法取得安置房的产权，需等三年之后方可办理，所以张三取得该房屋产权需等到李四取得后再办理过户。三年期满，李四顺利取得该房产权，还来不及办理过户（或是李四不配合过户）。因李四其欠王五借款未还，王五通过一系列司法途径后，法院最终裁定拍卖李四名下的该安置房。问：张三如何来维护自己的权益？

2.商品房：

张三向某开发商买了一套商品房，买卖合同也签了，钱款也付了大部分了，当然也开始装修并入住了，但因为各种原因，张三迟迟不曾去办理过户，导致商品房还处于开发商名下。现开发商因资金问题，将其名下的房产（包括该套房屋）抵押给银行，后因无法还款，导致所有房产进入法院执行程序。问：张三如何来维护自己的权益？

3.地下车位：

张三向某开发商购买了一套商品房，同时也买了配套的一个地下车位。有过类似经历的朋友应该知道，这样的地下车位买卖协议、40年使用权（租赁权）转让协议等等一系列五花八门、有效没效的协议都存在一个共同点，那就是地下车位是无法办理产权过户的，原因可能有好几种，但我们遇到的绝大部分情况都是一种原因，那就是整个地下车库（一个整体）或许存在独立产权的，但是光是地上画个框框，放个车位锁来确定“此框有主”。那么显然这样的“框框”是不存在独立产权的，也即因其本身原因导致根本无法完成过户。现开发商因资金问题，将整个地下车库抵押给银行，后因无法还款，导致整个地下车库进入法院执行程序。问：张三作为小区业主如何来维护自己的权益？

张三作为友情出演的选手，上述剧情应该是普通人遇到可能性较大的情况了。试想，如果这样的情况，最后房子车位都被执行了，与张三无关了，怎么想都感觉于理不合啊，那么于法究竟合不合呢？答案也是不合！法律是站在“张三”的角度的，换句话说，法律保护张三的合法权益。那么我们来看看，法律究竟是怎么规定的，通过什么来保护的。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“执行异议复议规定”）第28条、29条之规定：

第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

从上述条文中，我们可以看出，“张三”的房子车位都是虽然没有完成过户登记，成为公开公示的权利人，但法律仍然保护这一类的实体权利人，保护他们的利益不受损害。当然了，因为具体案件的不同，最后的结果可能也是不一样的，尤其是车位这一块，业主与开发商签订的是租赁协议、使用协议还是所有权买卖协议都会影响自身的实体权利和法院的最终判决。

三、部分法律问题的简析

（一）书面合同的形式要件标准

张三作为买方仅与开发商签订《认购单》、《订购书》、《预购协议》等等一系列似是而非的买卖合同，此类情况在当前市场交易却是普遍存在的一种现象。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”

事实上，从《商品房销售管理办法》第十六条规定（主要包括商品房基本情况、合同价款、付款方式、违约责任等等11项内容）来看，对于书面买卖合同的形式要件是较为严格的，一般上述协议的内容是很难达到这个要求的。但是值得一提的是，在司法实践当中，法院重点关注的在于“是否支付全部价款”以及“是否实际占有使用”，对于书面买卖合同的形式要件并不会太注重，这也算是对此类普遍问题的一个变通处理，更加契合市场现状。

（二）“合法实际占有”的认定标准

1.善意性

买方在与卖方签订买卖合同以及房屋实际交付时，应当是属于不知情的善意第三人，也即买方在主观上不存在恶意。例如，价值100万的房子，花了1万块钱就买下来了；明知房产即将被法院查封，买卖双方恶意串通，提前备好所有证据来阻止法院执行，以上两例均不能将买方推定为善意第三人，故买方不应当成为法律所保护的实体权利人。

2.实际占有

实际占有使用主要还得从证据上来推断，主要可以从以下几个方面入手：

（1）装修

购买的房屋尚属于毛胚房，那么入住必然伴随着装修。那么当需要购买大型物件时，买受人最好是让出售方开具相应抬头、物件品名的发票，以此来证明买受人的身份。如果是委托装修公司的，同样道理的发票以及大额资金的转账凭证都可以成为你是实际使用人的有力证据。

（2）水电费、物业费

买受人购买房屋后，如果不动产登记不曾发生改变，水电费的缴纳主体往往还绑定在卖方处，不能以买方的名义缴纳。在这种情况下，如果能够使用支付宝等网上缴费的形式缴纳，那是最好不过。如果不能或者不会使用网上缴费，那么在签署缴费单时，最好能备注“张三代缴”“张三代签”等字样。物业费的话，则可以要求物业公司直接开具相应的发票（收款收据）。

（3）如有出租，租赁合同的主体问题

如果房屋处于出租状态，则在相应的租赁合同中，应当明确出租方的身份信息，并建议承租人在缴纳各种费用的时候能用承租人（买受人）或是自己的名义，那就尽量不用房屋登记人（出卖方）的名义。

总的来说，目的只有一个，通过能够确认真实的缴费主体的证据，以此来证明买受人的实际占有。

四、几类常见案例简析

（一）诉请法院保障“以租抵债”中的“租”

现实生活中，往往会遇到这样一类情况，张三向李四借了100万，但无法按约到期还款，然后就将自己的厂房、土地等不动产租给李四10年、20年，用以抵扣所欠债务，而在租赁合同签订后，也不曾发生双方的款项往来（租金交付），这就是典型的以租抵债。在普通人或者是没有涉及过这一块内容律师的认知当中，既然租赁在前，抵押在后，那么应当可以适用“买卖不破租赁”这一规则。但是无论是在立法还是司法实践当中，对于“以租抵债”中的“租赁关系”的真实性往往都是不予认可的，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

故出租人缔约租赁合同的目的是通过充分发挥房屋的使用价值，收取租金，承租人则是取得房屋的使用权，解决生产经营场所或生活居所之需。然而，“以租抵债”中的真实目的是债务人以房屋使用权（租赁权）抵偿欠款的合同之债，由此来保障债权人实现债权。故此，这一法律关系会被认定为一般债权债务关系，而非真实有效的租赁关系。那么显然，一般债权债务关系并不能在第三人实现抵押权过程中享有其他权益。

（二）法院判决继续履行合同并不等同确权，不能由此阻却执行

张三与某房地产公司签订《商品房买卖合同》，但房地产公司明确告知张三拒绝履行，张三通过诉讼途径获得法院判决，判决书载明继续履行双方合同，限期交付。房地产公司名下房产因另案诉讼被法院裁定执行，张三由此进入执行异议之诉程序，但其没有提供交付房屋款项的证明。

最终法院认为即使判决合同继续履行以及将房产交付使用，该判决也不能认定是对案涉房产的确权，房产交付也只是占有和使用的交付，并非所有权的转移。在原告既无法证实该房产登记在其名下，也无法证实其对涉案房产已经支付全部价款并实际占有时，其对案涉房产的权利不能排除他人的执行。

（三）40年使用权转让协议存在的纠纷

1.40年使用权与法定最长租赁期限20年的纷争

首先，明确“法无禁止即自由”原则，法律并没有明确规定使用权的最长期限不能超过多少，故此将其和租赁期限最长不超过20年混为一谈实属不当。

其次，受让人获取该实体权利所付出的代价也是审查其本质为何种权利的标准之一。简单直白地说，获取40年使用权所需要付的钱应当远高于同等年限下的租赁权。若是名为使用权转让，但其所付出的代价与租赁不存在特别大的差异，便极有可能被认定为“租赁关系”。

2.使用权转让不能阻却法院执行

租赁权先于抵押权设立时，租赁物被拍卖的，承租人有权要求买受人继续履行租赁合同（带租拍卖）或对租赁物主张优先购买权，但该权利不能排除法院对租赁物的强制执行。举轻以明重，租赁权尚能得到保护，使用权更是毫无疑问的享有此等保护。

这里值得一提的是，虽然买受人有权要求继续履行租赁合同（带租拍卖），但该权利不应与对租赁物的优先购买权同时行使，否则过分保护了承租人的权益，亦对申请执行人和被执行人的权益造成影响。

五、结语

执行异议及执行异议之诉内容繁多，各类阻却执行以及看似能阻却实则根本不行的情形数不胜数，诉讼请求的提法对于最终法院的判决结果（胜诉、败诉、驳回起诉）影响也是非常大。故此，当遇到这类纠纷的时候，不论是当事人还是律师本人都应当慎重处理，切不可想当然的提起异议进而诉讼。

编排/李九如

责编/孙亚超  微信号：elesun724