借名买房法律问题分析
2018-02-19
本文为作者向无讼阅读独家供稿，转载请联系无讼阅读小秘书（wusongyueduxms）
“借名买房”房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人、借名人，被借名之人为名义购房人或出名人。借名买房常发生于借名人不具备购房资格，规避法律政策，转移财产以逃避债务等。
借名买房在没有违反法律、行政法规强制性规定及社会公共利益的前提下，一般为有效，但在购买经济适用房等政策性住房时，借名买房可能无效。
借名买房关系认定及确认房屋所有权的过程中，举证责任主要集中在借名人一方。借名人应举证证明如下事项：
1.借名人与出名人有明确的借名买房及办理不动产权属转移登记的合同或协议（口头或书面）；
2.借名人实际出资，实际占有该房屋；
3.该房屋是否通过摇号取得购房资格；
4.借名人要求办理产权转移登记的，应举证证明该房屋应具备上市销售及办理产权过户的条件，借名人具备购房资格；
5.借名人要求房屋升值部分损失的，应举证证明出资情况及房屋的市场价值。
一、借名人不符合北京市限购政策，借名买房协议有效，但因不具备购房条件，故无法办理转移登记手续
徐桂云与朱春婷房屋买卖合同纠纷案，审理法院：北京市第一中级人民法院，案号：（2013）一中民终字第8594号，案由：房屋买卖合同纠纷。
根据合同法的规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
经法院审理可以确定徐桂云与朱春婷之间存在借名买房的事实。但由于徐桂云没有北京市户口，亦不在北京缴纳社会保险，故即使双方之间的借名购房约定有效，根据北京市的“限购”政策，亦无法为其办理房屋过户手续。无法支持原告继续履行合同，并将北京市石景山区房屋过户的诉讼请求。
二、非摇号取得的限价商品房，借名买房合同不损害公共利益有效
李雯与张晗合同纠纷二审民事判决书，审理法院：北京市第一中级人民法院，案号：（2017）京01民终1175号，案由：合同纠纷。
张晗与李雯系亲属关系。2008年，李雯之母刘×（乙方）与北京燕金源置业有限公司（甲方，以下简称：燕金源公司）签订《北京市住宅房屋拆迁补偿协议》（以下简称：《拆迁协议》），依据《拆迁协议》，燕金源公司提供刘×家庭两套限价房安置条件，由李雯于2009年3月13日与北京首钢房地产开发有限公司（以下简称：首钢开发公司）签订《商品房预售合同》，由张晗出资进行了购买。
审理中，法院前往燕金源公司、石景山区住建委调查核实情况，燕金源公司答复：依据《拆迁协议》刘×家庭系苹果园交通枢纽被拆迁人，当时由当事人自行申请限价房购房资格，后持《拆迁协议》并按协议编号进行排序购房，诉争房屋系政府为苹果园拆迁安置人员预留房源，不参加社会统一摇号。
法院审理认为：诉争房屋由张晗出资并装修；张晗自交房居住至今；房屋所有权证、商品房预售合同、相关票据手续等购房和入住材料均由张晗持有；张晗亦对借名买房提供了合理理由。李雯虽主张真实法律关系系借款关系，但真实的法律关系属借款关系时，房屋不会由张晗装修、居住，房屋所有权证、商品房预售合同等文件亦不会由张晗持有。法院认定李雯与张晗之间真实的法律关系为借名买房关系，而非借款关系。
李雯虽主张双方之间的借名买房合同无效。根据李雯的自述以及李雯提供的限价房购买资格审核备案通知单等证据可以认定李雯的购房资格并非摇号取得，李雯与张晗之间的借名买房合同不损害公共利益。经法院审查，李雯与张晗之间的借名买房合同亦不存在其他导致合同无效的情形，应为有效合同。现房屋能够上市交易，李雯应按借名购房约定将诉争房屋所有权转移登记至张晗名下。李雯虽主张根据《北京市限价商品住房管理办法（试行）》的规定，张晗无权利获得该房屋，但该主张于法无据，法院不予支持。判决：李雯于本判决生效后七日内持相关手续前往房屋权属登记机关将位于北京市石景山区1303号房屋所有权转移登记至张晗名下，张晗予以协助。
三、非摇号取得的经济适用房，当事人又明确约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可依据借名买房协议办理交付及过户
冷×1与朱×1排除妨害纠纷上诉案，审理法院：北京市第一中级人民法院，案号：(2015)一中民终字第04049号，案由：排除妨害纠纷。
借名购买经济适用房，借名人依据双方之间的约定要求出名人办理所有权转移登记的，一般不予支持。但借名购买的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，当事人又明确约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，且出名人并非摇号取得购房资格的，判令朱×1将北京市石景山区202室的房屋腾空交付冷×1。
四、2008年4月11日之后摇号购买政策性经济适用房，购买资格具有专属性，借名人不具备购房资格的，借名协议无效，借名人出资后主张该房屋增值部分的损失，法院予以支持
郭×1与郭×2经济适用房转让合同纠纷，审理法院：北京市第三中级人民法院，案号：（2016）京03民终7332号，案由：经济适用房转让合同纠纷。
法院经审理认为，根据本案涉案房屋购买手续的办理、费用负担、房屋交付以及实际居住等情况，能够认定郭×2与郭×1之间存在借名购买经济适用住房的合同关系。但经济适用住房系政府提供政策优惠，具有保障性质的政策性住房，国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制，其购买人必须满足国家规定的条件，购买资格具有专属性。本案涉案房屋的买卖合同签订于2008年4月11日之后，而郭×2并不具备购买经济适用住房的条件，其与郭×1之间关于借名买房的合同关系违反了相关政策、法规的规定，故应属无效。对于合同无效的后果，双方均有过错，关于责任比例，法院综合本案具体案情，酌情确定郭×1承担主要责任，郭×2承担次要责任。
因二人之间的借名买房关系违反了国家政策法规的规定，应属无效，双方当事人基于合同取得的财产应予以返还，并结合双方过错比例承担责任。原审法院综合双方的过错比例，并结合房屋的升值利益等因素，酌定郭×1赔偿郭×2房屋增值损失880345元符合情理，法院予以维持。
五、本案借名买房关系中，原购房合同系2008年4月11日之后签订，且目前并无证据证明该房屋已具备上市交易条件，故法院无法支持出资方完成房屋过户的诉讼请求
摇号取得的经济适用房，划分的时间节点就是2008年4月11日。在此时间之前签订购房合同的经适房，只能通过交易过户的方式完成“经转商”，并按照成交价的10%补交土地收益等价款。可直接到房屋所在地的区县房管部门办理交易过户手续，区县住保部门不再出具《已购经济适用住房上市出售意见》。这也意味着，政府放弃了回购的权利，可以直接上市交易。
在此时间之后签订购房合同的经适房，可以在不变更产权人的前提下“同名”转商，但需根据原购房时的价格和出售时同地段类似商品房价差的70%补交土地收益等价款。仍需要先由区县住保部门出具《已购经济适用住房上市出售意见》，政府并没有放弃回购的权利。
李瑞仙诉李瑞凤所有权确认纠纷一案，审理法院：北京市朝阳区人民法院，案号：（2015）朝民初字第62924号，案由：房屋买卖合同纠纷。
2008年，被告申请的经济适用房指标获批，原被告约定，由原告使用被告名义购买。2008年9月25日，出卖人北京金隅嘉业房地产开发有限公司与买受人被告签订《北京市商品房预售合同（经济适用住房）》，约定由被告购买涉案房屋。原告交纳了全部购房款，并实际使用涉案房屋至今。2011年7月11日，涉案房屋所有权证下发，登记为李瑞凤单独所有。
法院审理认为：经济适用房作为政策房，国家设定严格的资格限制和审批程序，本案原告没有购房资格，也没有经过审批程序。根据原被告的陈述，并结合涉案房屋购买手续的办理，房屋交付以及实际居住等情况、能够认定原被告之间存在借名购买经济适用住房的合同关系。但本案涉案的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日之后签订，且目前并无证据证明该房屋已具备上市交易条件，法院无法认定原告要求被告配合其完成房屋过户的诉讼请求具备合法基础。
六、2008年4月11日之后摇号取得经济适用房，借名人提供借名买房的合理理由，借名买房有效。该房屋具备上市交易条件，借名人具有购房资质的，出名人应协助借名人办理该房屋的产权过户手续
刘某1与刘某3合同纠纷二审，审理法院：北京市第一中级人民法院，案号：（2017）京01民终7801号，案由：合同纠纷。
法院认定刘某1与刘某3之间存在借名买房的约定。1.2403号房屋为经济适用房，经济适用房之购买存有资格限制。没有购房资格的当事人无权直接从开发商处购买2403号房屋。刘某3提供了借名购房的合理理由。2.刘某3持有购买2403号房屋的中国民生银行信汇凭证、中国建设银行存款凭条、金额分别为151890元和20万元购房发票、北京市住宅公共维修基金专用收据、北京市国有土地有偿使用收费专用收据等购房材料及2403号房屋的原产权证书，而刘某1仅持有2403号房屋的产权证书。应当认定2403号房屋的房款、按揭贷款等费用皆为刘某3支付。刘某1虽主张该款项为借款，但刘某1不能证明其曾经向刘某3主张过还款。刘某1不能对购房材料原件皆为刘某3掌握提供合理解释，亦不能证明其与刘某3之间为借款关系，法院对刘某1的相应主张不予采信。3.刘某3对房屋进行了装修并一直入住至今。刘某1在二审中主张刘某3使用诉争房屋系刘某3与刘某1有换房居住的约定。一方面刘某1不能证明双方存有换房居住的约定，另一方面该主张亦不能解释房屋装修人为刘某3，法院对刘某1的该项主张不予采信。
刘某1与刘某3之间借名买房的协议有效。2403号房屋性质虽为经济适用房，但其原购房合同的签署时间为2005年，现在已超过该房屋的限制上市交易期限，且刘某3现具有在京购房资格，故刘某1应协助刘某3办理该房屋的产权过户手续。
七、存在借名买房关系购买央产房，鉴于房屋属于政策性保障住房，至今不能上市交易的，法院无法确认涉诉房屋归出资方所有
刘小玲与刘国庆等所有权确认纠纷上诉案，审理法院：北京市第三中级人民法院，案号：(2015)三中民终字第08993号，案由：物权确认纠纷。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。刘×负有举证证明其与刘×4存在借名买房的约定，且该约定不违反相关国家法律法规及政策。
刘×提交的刘×4书写之证明书，可以认为涉诉房屋房款系刘×出资支付。涉诉房屋的购买系刘×4单位集资建房，对于这一重要财产取得行为，刘×4应与其妻平等协商并取得一致意见。但本案中，刘×未能证明其母对“借名买房”的认可，而仅提供事后刘×4追认的证明书。因此，刘×与刘×4之间是否存在有效的借名买房约定，刘×未能证明。
此外，本案各方均认可涉诉房屋系“央产房”，且涉诉房屋产权证书中确实登记的房屋性质为“按经济适用住房管理”。因此，刘×主张确认涉诉房屋归其所有，须证明涉诉房屋可依法办理产权转移登记，但刘×对此并无证据提交。因此，刘×要求确认涉诉房屋归其所有之诉讼请求缺乏事实依据，法院不予支持。
八、以借名买房为由提出案外人执行异议，借名人应同时具备四个条件，方可对抗不动产登记簿的对外公示效力
李聚全等诉周勃外人执行异议之诉案，审理法院：广东省高级人民法院，案号：(2017)粤民终699号，案由：案外人执行异议之诉。
不动产登记簿是不动产物权归属的凭证，即不动产登记簿具有推定物权有效成立的证明作用。根据李聚全起诉事实与理由，其诉请确权的事实基础在于李聚全与瀚明公司存在借名买房的法律关系，即李聚全个人出资购买案涉房产并登记在瀚明公司名下。该法律关系认定的前提是该房产全部购房款由李聚全个人出资，且这一事实的举证责任在李聚全一方。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”
依照该司法解释的规定，李聚全对案涉财产享有能够排除强制执行的民事权益即物权期待权，必须同时具备以下要件：（一）与案涉房产登记名义人瀚明公司签订以变动案涉房产所有权为目的的合法有效合同。（二）李聚全已经支付案涉房产买卖合同约定价款。（三）李聚全对案涉房产已经以实际占有等方式对外公示。（四）案涉房产所有权没有变更登记的原因不可归责于李聚全。本案中，案涉房产系瀚明公司向案外人购得，登记在瀚明公司名下，瀚明公司与李聚全并没有就案涉房产转让订立书面合同。李聚全亦主张案涉房产的购买款项由其提供，权属实际归其所有，只是未办理过户手续，其与瀚明公司补签的案涉房产买卖合同并未实际履行。瀚明公司与李聚全之间并不存在案涉房产转让的法律关系，已不具备上述司法解释规定的第一项基础条件。此外，李聚全主张由其支付案涉房产全部购房款证据不足；案涉房产登记在瀚明公司名下已多年，李聚全完全有条件办理过户登记手续，但并无办理。因此李聚全对案涉房产依法不享有足以排除强制执行的民事权益，其请求排除对案涉房产的强制执行没有法律依据，原审不予支持并无不当。李聚全与瀚明公司之间的内部约定，不能影响案涉房产登记在瀚明公司名下的公示公信效力，不能产生对抗瀚明公司债权人周勃的法律效力。
编排/王淼
责编/孙亚超 微信号：elesun724
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