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一、业主共有部分的占有或使用问题，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意

（一）《物权法》第七十六条 【业主决定建筑区划内重大事项及表决权】下列事项由业主共同决定：

1、制定和修改业主大会议事规则；

2、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

3、选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

4、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

5、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

6、改建、重建建筑物及其附属设施；

7、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

（二）《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：

1、建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

2、其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

二、业主共有部分的处分或重大修缮问题，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外

《物权法》第九十七条：【共有物处分或者重大修缮】处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

三、业主共有部分纠纷--诉的主体

（一）业主委员会在法定范围内是适格的诉讼主体，超出范围的，将被认定为主体不适格。

《物权法》第八十三条：业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。业主委员会系业主大会的执行机构，代表全体业主的意志。根据《中国人民共和国物权法》的相关规定，业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。

【案例】北京龙苑别墅业主委员会与北京龙源房地产开发有限公司财产损害赔偿纠纷案（北京市顺义区人民法院，（2015）顺民初字第10539号）

法院审理认为：我国物权法明确规定业主委员会对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主委员会依法应在其职责范围内，经业主代表大会授权，有权就与物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事宜，以物业公司为被告向人民法院提起民事诉讼。与物业管理无关的、个别或部分业主的事宜，业主委员会无权向人民法院提起民事诉讼。

具体到本案中，原告认为被告作为龙苑别墅区的开发商，具体负责燃气设备的铺设，因管道的质量选取或管道的铺设问题导致燃气管道泄露给其造成了经济损失，并要求被告承担相应的侵权责任，要求被告赔偿原告燃气管道修复费用并给付利息。原告龙苑别墅业委会在本案所提系财产损害赔偿纠纷。根据上述法律规定，原告之起诉不符合上述规定和处理原则规定的条件。综上，本院认定原告提起本案诉讼，主体不适格。原告起诉不当，应当予以驳回。

（二）受影响的业主，是适格的诉讼主体

【案例】蔡鲁燕、李雪丹等与厦门龙祥房地产开发有限公司、厦门新凯宾物业服务有限公司物权保护纠纷案（福建省厦门市思明区人民法院，（2016）闽0203民初8276号）

在利用上无法排他使用的架空层等，虽然未计入公摊，仍归业主共有。架空层所在楼的业主（无须全部业主参诉）是适格主体。

法院审理认为：首先，从建筑物的结构来看，讼争架空层是源昌山庄7号楼整体结构的一部分，又根据相关规划文件明确规定讼争架空层只能用作小区公共绿化空间，不计算容积率，故讼争架空层在利用上无法排他使用，不符合法律规定的建筑物专有部分须具备的条件，故讼争架空层属该大厦的附属设施，应由全体业主共同使用。其次，根据相关法律规定，建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。被告龙祥地产既未能举证证明讼争架空层之权属已登记于其名下，也无法举证证明讼争架空层具备建筑物专有部份的法定条件而可以登记成为特定业主的所有权客体，因此，被告龙祥地产无权就讼争架空层的权属在商品房买卖合同中进行约定。综上，本院认定讼争架空层应属业主共有。

其次，关于诉讼主体问题。被告认为，原告诉求涉及共同利益，应经全体业主表决并经半数以上业主同意，各原告提起本案诉讼主体不适格。原告认为，各原告作为讼争架空层的共有物权人，有权对侵害业主物权的行为提起物权保护之诉。本院分析认为，各原告是讼争架空层所在建筑物的业主，对讼争架空层享有共有和共同管理的权利，且本案原告之诉请对其他共有权人亦不会产生不利益，故各原告有权对侵害其共有权利的行为提起物权保护之诉。

四、诉的内容--主张确定权属

（一）《物权法》和《物业管理条例》实施前，根据“法不溯及既往”原则，物业用房可归开发商所有。

【案由：业主共有权纠纷】北京市丰台区未来假日花园一期小区业主委员会与美好置业集团股份有限公司业主共有权纠纷上诉案（北京市第二中级人民法院，（2015）二中民终字第02816号）

法院审理认为：未来假日业委会上诉称该楼系物业管理用房，应为未来假日花园一期全体业主共有。美好置业公司对此不予认可，称该楼虽规划为小区的物业楼，但并没有说明具体给哪一期小区做物业楼，且销售时未计入公摊，故产权不应归未来假日花园一期全体业主共有。

名流置业公司2002年开发建设未来假日花园一期房地产项目时，我国《物权法》和《物业管理条例》尚未颁布实施，根据当时北京市相关政策规定，物业管理用房应分摊给业主，物业管理用房的面积进行分摊后，产权归摊得的业主所有。同时，物业管理用房应当有偿取得，在未分摊和有偿取得前，物业管理用房仍属于建设用地使用权人。开发企业将物业管理用房不计入业主分摊部分而经相关部门核发取得所有权的情况客观存在。综上分析，未来假日业委会要求确认9号楼为未来假日花园一期全体业主共有并基于此要求转移9号楼的所有权，事实及法律依据不足，本院难以支持。

（二）对建筑区划内的权属产生纠纷，可提起确认之诉。

【案由：物权确认纠纷】云南民办科技园开发总公司诉昆明市金马寺升华小区业主委员会等物权确认纠纷案（云南省昆明市中级人民法院，（2017）云01民终7792号）

法院审理认为：根据《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”诉争房产位于云南民办科技园马军场小区建设工程规划许可证范围内，占用小区规划用地，也被用作物业管理用房，小区所有业主对诉争房产享有共有和共同管理的权利，一审判决归升华小区业委会管理使用符合法律规定。

五、诉的内容--可主张拆除并恢复原状、赔偿损失

最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”

（一）【案由：业主共有纠纷】马文新诉洪文胜、李琼业主共有权纠纷案，建筑物区分所有权纠纷-业主共有权纠纷（广东省佛山市中级人民法院，（2009）佛中法民五终字第430号）

法院审理认为，虽然洪文胜、李琼主张其与开发商签订合同时已明确约定诉争天台为27楼B单位的专用平台，但其未能提供充分证据证明诉争天台在规划上专属于27楼B房或经法定数量的共有权人同意其专有使用，故基于诉争天台为建筑物共用部分的性质，洪文胜、李琼以上述约定不能对抗依照法律规定其他业主在诉争天台所享有的合法权益。

本案中，虽然洪文胜、李琼作为业主对诉争天台及走廊亦享有使用权，但该使用权的行使并不具排他性，应是指一般情况的正常使用，不能因自身的使用而排除、妨碍其他业主的正常使用，否则构成侵权并承担相应责任。现洪文胜、李琼对诉争天台独占使用及占有部分公用走廊面积，明显侵犯了包括马文新在内的其他业主的共有权，损害了他人的合法权益，故原审判令洪文胜、李琼停止占有诉争天台及走廊并对相关部分恢复原状，以达到消除妨碍其他业主正常使用的效果。

（二）【案由：财产损害赔偿纠纷】曾李嵘等15人与东兴房地产开发有限公司、东淮房地产开发有限公司财产损害纠纷案，财产损害赔偿纠纷（福建省泉州市中级人民法院，（2006）泉民终字第342号）

法院审理认为：案诉争的兴淮花苑B幢第十二层屋顶架空部分在原规划设计中并没有围砌封闭墙体，也没有包括在兴淮花苑B幢建筑面积中，没有计人业主的公摊面积，属于非独立的所有权空间，不属于某位业主所有，也不属于业主的公摊范围，更不属于开发公司的产权保留空间，应属于兴淮花苑B幢楼房全体区分所有权人所共有，上诉人无权处分。

上诉人未经该楼房的所有业主同意，违反规划设计，擅自将该楼房第十二层屋顶架空部分围砌成封闭墙体，改变该架空层的结构和用途，侵犯了该楼房全体区分所有权人的权利。15位被上诉人是该楼房的部分业主，其有权提起民事侵权诉讼，要求上诉人停止侵权行为，拆除违章建筑，恢复原状。

（三）【案由：物权保护纠纷】乐山市市中区贝贝家幼儿园诉郑良友等物权保护纠纷案（四川省乐山市中级人民法院，（2017）川11民终294号）

本案中，张凤祥、郑良友等三十七户业主，主张贝贝家幼儿园占用的面积可以划10个车位停车，贝贝家幼儿园擅自占用给小区业主造成了损失，应赔偿30万。

张凤祥、郑良友等三十七户业主主张设置的上述车位系建筑区域规划之外，超出小区规划新设置的车位，从本案勘验的情况外，小区大门口至地下车库的通道以及1、2栋之间的公共通道均为进入小区方向不同的唯一的车辆和行人可通行的公共通道，张凤祥、郑良友等三十七户业主并未举证证明上述车位系通过了正常审批程序（包括规划部门和消防部门审批）、已设置和拟设置的车位不存在消防安全隐患或其他隐患，应当有小区业主大会决议通过的决定或小区业主大会的授权。

故张凤祥、郑良友等三十七户业主出示的上述证据不能成为其主张贝贝家幼儿园承担赔偿30万的依据。

六、诉的内容--可主张所得收益

《物权法》第八十条 【建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配】建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第二款：属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。

【案例】无锡市春江花园业主委员会诉上海陆家嘴物业管理有限公司等物业管理纠纷案（《最高人民法院公报》2010年第5期（总第163期））。

法院审理认为：关于收益的分配，本案中争讼收益之产生，一方面得益于被告物业公司、无锡分公司的管理行为，另一方面也应注意到物管企业管理的物业属于全体业主共有。共有人对共有物享有收益权，这是一项法定权利。对该部分的收益分配，全体业主和物管企业可以通过合同约定进行分配，在没有约定的情形下，应当依法分配。

本案中双方对该部分收益的分配没有合同根据，故应当按照法律规定进行分配。由于我国法律对此没有具体规定，故法院认为应当在不违反法律原则的前提下，公平合理分配共有部分物业的管理收益。物业管理有其特殊性，物管企业在实施物业管理期间其服务的对象为小区业主，而其对共有部分进行管理时业主并不给予报酬。如物管企业付出管理成本后不能获得经济回报，这对物管企业是不公平的。同时，小区共有部分作为小区全体业主的共有物，全体业主才是该物的所有权人，如果在收益分配上排除业主的权利，显而易见，这有悖法律原则。

据此，在存有小区共有部分管理收益的情形下，该收益应主要归属于全体业主享有，同时物管企业付出了管理成本，也应享有合理的回报。综上，根据公平原则的要求，并参照《江苏省物业管理条例》第三十三条“经批准设置的经营性设施的收益，在扣除物业管理企业代办费用后，应当将收益的30％用于补贴物业管理公共服务费，收益的70％纳入维修基金，但合同另有约定的除外”的精神。同时考虑到原被告双方自行协商确定的2008年上半年共有部分收益的分配方案，即业主得七成，物管企业得三成。法院认为本案对共有部分收益分配的比例，确定为原告业委会得70％、物业公司得30％较为合理。

值得注意的是，该部分款项，业委会不具有自行处置的权利，依据相关法律法规，该款应用作小区的维修基金，业委会作为执行机构，使用该款应按照业主的意志和法律的规定行使。关于物业公司提出的对上述收益应当首先弥补物管企业管理费用开支，多余部分还应满足物管企业8％的利润，余额再行分配的意见，因缺乏法律依据和双方合意，法院不予采纳。

法院审理认为，就被告物业公司能否对部分业主结欠的物业管理费行使抵销权的问题。物业公司提出有部分业主尚结欠 2008年6月30日以前的物业管理费131万元。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”根据该规定，要进行债务抵销，当事人之间应当互负债务，互享债权。本案中诉讼的双方当事人为原告业委会和物业公司、被告无锡分公司，而结欠物业管理费的为部分业主，为单个的主体。业委会系代表小区全体业主提起诉讼，虽然包括了该部分欠费业主，但两者有本质的区别。因此，双方债权债务主体不同，不符合法定抵销的规定，因此，对物业公司行使抵销权的主张不予支持。

编排/郗博鸣