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房价正急速上升，货币池涌入大量资金。也渐从商品房的火热“溢”入价格相对较低、“物美价廉”的小产权房，俗话说，一分钱一分货。小产权房为何如此“便宜”？购买小产权房的法律风险是什么？这要从小产权房的先天不足说起。

小产权房是什么？

小产权房不是一个法律上的概念，是社会发展过程中约定俗成的称呼。主要有以下几种形式：

第一类小产权房：占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的建筑。

第二类小产权房：在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。

第三类小产权房：在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”

而我们经常听到的“小产权房”多指第一种，在农民集体用地上建设房屋买卖的。

从上述不难看出，小产权房在没建设时就已经注定“先天不足了”。正常的商品房是需要缴纳国有土地出让金并持有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程用地规划许可证、建设工程施工许可证，可以流转。而小产权房一般在集体土地上建造，没有缴纳出让金。

那么由于先天不足带来的风险有哪些呢？

（1）过户，一房多卖

此类情况下，因为不能过户进行物权登记，对抗第三人。可能会造成卖方一物二卖侵害买方权益，不能实际使用房屋，带来解决问题的时间成本等损害。

原告李树有诉被告李应雄买卖合同纠纷（2013）浦民初字第3352号一审民事判决书中：

本院认为：本案中的被告李应雄就同一房屋订立多重合同，李应雄已经将房屋卖给了雷明德并交付与雷明德，而且雷明德已经对该房屋进行了装修，原告李树有无法与被告李应雄继续履行合同，原、被告之间的合同目的不能实现，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第（一）款之规定判决如下：

驳回原告李树有的诉讼请求。

（2）升值，卖方反悔

在实践中一般认为将小产权房卖与非本集体组织的人为无效。国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发（1999）39号）第二条规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。根据江西省南昌市中级人民法院（2015）洪民三终字第91号民事判决书：（一审法院）农村的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。本案诉争的拆迁安置房附着的土地属于农村集体土地，根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》关于“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”的规定，宅基地、农民住宅或小产权房仅能在农村同一集体经济组织内部成员之间进行流转，城镇居民到农村购买农民住宅的行为是不受法律保护的，该买卖行为一般是无效的。（二审法院）汪某与黄某签订的《房屋认购协议书》因违反了《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》关于“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”的规定而无效。

但北京市高级人民法院下发了《关于农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件的处理原则问题》，明确在合同无效的原因方面，出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任；在合同无效的处理上，应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素，平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给当事人造成利益失衡。

（3）拆迁，减少补偿

在拆迁中只能分得少量拆迁款。预期收益降低也是小产权房价格低的重要原因。

在吴英、李科民、李世民与关进营、杨军房屋买卖合同纠纷（2013）老民初字第988号一审民事判决书中有如下判决：本院认为：涉案房屋系在农村集体土地上建设的房屋，未办理土地使用权证，根据有关法律规定，农民集体所有的土地不得出让、转让用于非农业建设。本案中，李某某、被告杨军与被告关进营签订的房产买卖协议，虽系双方当事人真实意思表示，但其内容涉及农村集体土地使用权的转让，违背了法律、法规强制性规定，应属无效。根据有关法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因涉案房屋已纳入征迁范围不能返还，原告吴英、李科民、李世民及被告杨军均同意从拆迁补偿款中返还被告关进营的购房款，根据本案中双方的过错程度，结合相关拆迁补偿政策，本院酌定涉案房屋拆迁补偿款中的188146.3元（（760365.75-290000）×40%）归原告吴英、李科民、李世民所有，剩余572219.45元归被告关进营所有。因李某某已死亡，如果李某某的其他继承人认为上述拆迁收益属于遗产，应予继承分割，可另行主张权利。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：

一、李某某、被告杨军与被关进营于2010年9月1日签订的关于洛阳市老城区工农村中原菜市场3-1-301号房产买卖协议无效；

二、上述房屋拆迁补偿款中的188146.3元归原告吴英、李科民、李世民所有，剩余572219.45元归被告关进营所有；

所以作为买方一方，只获得了少量的拆迁补偿款。

（4）离婚，难以分割

对购买非本集体的小产权房法院通常不做处理或尊重夫妻协定

南昌市西湖区人民法院民事判决书（2014）西少民初字第95号

案情简介：原、被告于1997年7月经人介绍相识，1997年8月6日登记结婚，2007年，双方购买了南昌市青山湖区住房一套及南昌市昌东工业区住房一套（属小产权房）。由于原、被告双方性格差异，双方在生活琐事上经常发生争吵，两人长期分居，故原告以夫妻感情完全破裂诉诸法院，要求与被告离婚并要求对该小产权房进行分割。在法庭审理过程中，双方对所涉及的房产达成价格协议：坐落于南昌昌东工业区房产作价28万元。

裁判要旨：坐落于南昌昌东工业区房产系小产权房，本庭不宜对所有权进行分割，仅明确使用权为宜。判决坐落于南昌昌东工业区房产由原告邹某居住。

（5）居住，质量堪忧

因为小产权房的建设很多并没有拿到相关资质、办理相关手续，所以房屋质量、基础设施、物业水平方面没有严格的约束，很容易出现问题。如果说作为刚性需求购房，这是需要提起注意的问题。

（6）出卖，价格较低

因为上述小产权房的先天不足，以及从国家政策、法院判决来看，小产权房也未能够后天弥补。所以，在购买低价的小产权房时一定要考虑相关风险。避免因为一时的便宜带来后续无限的烦恼。同时，也是因为自身缺陷，导致小产权房在市场中的“热度”一直不如商品房。所以作为投资房市来看，这种“瑕疵”也会为随着人们认知的不断完善，为后续增值和高价卖出带来风险。

以上对购买小产权房前、交易中、买入后的风险分析。总而言之，小产权房的先天不足，注定了其后患无穷。

编排/王淼

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