文/于磊  日照市房地产管理局

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随着社会经济的发展，城市化进程加速，农民工孩子落户，办理上学、甚至办理出国签证等需要提交房产证。然而开发商因各种原因，不给购房者房产证，购房者应该怎么做，信访还是诉讼？

实际办证是买卖双方的问题，问题不在开发商就在购房人或者双方都有责任，信访的成本较低，诉讼的成本较高，所以很多人都选择了信访，感觉信访无成本并且速度快。实际信访成功的才是个例。无法办证的原因有很多，信访后，政府主管部门督促办理，开发商因为怕信誉受影响加快办理，但必须是具备办证条件的才可以，也就是开发商需要具备办理自己产权大证的条件，否则信访也无法解决问题。我们先分析无法办证的原因。

不能办证的原因

土地或者房产被查封、无法进行验收备案（消防验收、规划验收、建筑单体验收、综合配套验收）、开发商与购房人产生纠纷未解决前不配合办证，还有部分开发企业已经破产或者故意不清盘旨在不缴纳相关税收等等。

另外由于办理产权证需要缴纳相关税费和住宅专项维修资金，还有购房人对合同的理解与开发商不一致导致双方存在纠纷，双方不配合导致无法继续办证。

故意不办证或者不清盘等是主管部门可以督导完成的，但企业破产等原因造成的无法办证，通过信访已经无法解决，必须诉讼解决。目前的商品房办证属于双方申请的范畴，不是一方可以解决的，必须双方共同申请。现在开发楼盘规模一般较大，消防验收需要省级消防组织，时间较长，导致办证时间延长，开发商在建设过程中不按规划审批内容建设，导致后续验收无法及时完成都是客观现实。购房人即使信访也无法短时间解决，可见信访不是“万能”的。

诉讼比信访更具有“性价比”

如果不能及时办理房产证，购房人首先咨询开发商，排除因自身原因导致的不能办证问题，如果开发商不能给予明确解释，在情况不明确的情况下，首选依据合同与开发商协商赔偿解决，如果协商不成选择诉讼（仲裁）。

1、解决途径

因开发商不给办房产证导致房产证纠纷时，购房者可以看合同中约定是仲裁还是诉讼解决，因为购房人选择的法律解决途径必须依据双方的约定，仲裁的特点是快“一裁定终身”，但不能就仲裁的事上诉，诉讼后对判决不服可以上诉，大家可以根据自己情况约定，也可以约定仲裁或者诉讼解决。

据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

(1)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

(2)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;

(3)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

满足上面的条件后，可以提起诉讼，起诉的目的一般要列两项：第一，起诉要求开发商配合办理房产证。第二，要求开发商支付违约金、赔偿损失等。不光解决了办证问题，顺便还有经济赔偿，这是信访所没有的“福利”。

2、赔偿额度

目前商品房合同大都是工商和住建部门推广的示范文本，合同中对开发商延期交房都有约定，可以要求开发商按照约定进行赔偿，如果合同中对此情况已做了约定，那就按照合同约定的执行。里面注意一点，开发商往往利用双方对信息了解的不对称，延期缴房赔偿利率很低，而购房人延期付款赔偿利率很高，协商或者起诉时可以要求平等对付，最高法的司法解释依据合同法的公平原则已经明确了此类赔偿情况，不完全根据合同约定，购房人申请赔偿或者起诉时可以酌情考虑。

老版合同中，无约定赔偿的，司法解释也有规定，可以参考，一般参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

3、风险提醒

现在示范文本的商品房合同多达二三十页，购房人在签订商品房合同时，切不可因为合同条款过多不仔细阅读，更不可以有开发商经营多年，合同会很规范的心态，这样情况下签订的合同，往往是“不平等合同”，发生纠纷后，才发现维权无门。

另外就是合同的关键条款，对开发商不利的调控，开发商往往会选择和客户签订补充协议，客户在签订补充协议时候更要十二万分的谨慎，因为这些内容超出了规范文本覆盖范畴，几乎都是有利于开发商一方的合同，尤其是交房条件和赔偿责任等条款，在自己不熟悉的情况下，尽量选择规范文本中的内容，不采用补充协议的方式。

办证的相关法律法规

《中国人民共和国城乡规划法》

第四十五条 县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。

《中国人民共和国消防法》

第十一条 国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。

第十三条 按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：

（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；

《不动产登记暂行条例》

第十四条 因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。

第十六条 申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；

（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；

不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。

第十八条 不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：

（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。

第二十二条 登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：

（一）违反法律、行政法规规定的；

（二）存在尚未解决的权属争议的；

（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

《城市商品房预售管理办法》

第十二条：预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。

由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。

《不动产登记暂行条例》实施细则

第三十五条 申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：

（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；

（二）建设工程符合规划的材料；

（三）房屋已经竣工的材料；

（四）房地产调查或者测绘报告；

（五）相关税费缴纳凭证；

（六）其他必要材料。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

编排/王琨

责编/张洁  微信号：zhengbeiqing0726