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自执业以来，笔者代理了大量的房屋拆迁安置补偿合同纠纷案，由于身份限制，绝大多数代理的是拆迁人或拆迁公司。在这过程中，接触到了形形色色的原告，也听取了他们对法律规定作出的各种各样的解读。其中，有的问题确实尚无定论，有的问题确实属于原告或代理人进行了错误的解读。为此，笔者根据自身执业经验，试图整理出房屋拆迁安置领域的常见争议焦点及人民法院的裁判思路，以供大家交流、讨论。
一、拆迁项目与征收项目在法律适用上完全不同
取得《房屋拆迁许可证》的项目应当以《城市房屋拆迁管理条例》为主要法律适用依据；而《房屋征收决定》则应当适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》。
以笔者曾经代理的案件为例：案件所涉项目已于2009年7月取得《房屋拆迁许可证》，而被拆迁人提起诉讼时，主张按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定将拆迁临时安置补助费（过渡费）标准在原有基础上增加50%。笔者以项目性质不同，适用法律依据不同进行抗辩。被拆迁人提出“没有征收，哪有拆迁”的反驳观点，该说法就属于明显混淆了拆迁与征收的区别。
笔者需要在此强调，自《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行后，《城市房屋拆迁管理条例》已被废止。故，现早已不存在《房屋拆迁许可证》的形式，但依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条之规定，在《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行之前已取得拆迁许可证的项目，继续沿用原有规定。
二、被拆迁人不能仅凭选择产权调换的房屋拆迁协议书要求拆迁人履行交房手续
根据《城市房屋拆迁管理条例》第23条的规定，拆迁补偿的方式可以选择货币补偿，可以选择产权调换。从选择产权调换的补偿方式来看，双方签订房屋拆迁协议的本质应当是，拆迁人以还建房屋与被拆除房屋进行所有权交换，被拆迁人失去被拆迁房屋所有权的同时，应当享有对还建安置房屋的所有权。
根据笔者的实践经验，《房屋拆迁安置补偿协议书》一般并不会直接约定拆迁人向被拆迁人履行交房义务，大多数房屋拆迁协议书一般会约定安置房屋的计划交付时间，并约定为拆迁人协助被拆迁人与安置房销售方签订房屋买卖合同的条款。正因为安置房的销售方不一定是拆迁人。即，履行交付安置房义务的人不一定是拆迁单位。故，被拆迁人不能仅凭房屋拆迁协议书要求拆迁人履行交房手续。
三、拆迁人未按照原承诺的计划时间交付安置房屋，被拆迁人在收取拆迁临时安置补助费（过渡费）的后，再向拆迁人主张承担其他违约赔偿责任的，没有事实及法律根据，但双方在拆迁协议中另有约定的除外
如前所述，《房屋拆迁安置补偿协议书》一般会对拆迁补偿及安置方式、安置房屋计划交付时间等事项进行约定，当拆迁人未在承诺的过渡期内提供安置房给被拆迁人的，则应当按照法律规定向被拆迁人支付逾期拆迁临时安置补助费（过渡费）。在被拆迁人领取了逾期拆迁临时安置补助费（过渡费）后，视为双方就拆迁人未如期提供安置房的违约行为承担了法律责任。被拆迁人在此之外，再向拆迁人主张承担其他违约赔偿责任的，没有事实及法律根据，但双方在拆迁协议中另有约定的除外。南京市中级人民法院在（2015）宁民终字第2209号案件中，明确载明：“徐英在已经领取超期过渡费之后，要求红山办事处赔偿逾期交房违约金，无事实和法律依据，不予支持。”
四、拆迁项目的逾期拆迁临时安置补助费（过渡费）应以双方约定的标准计算，未对逾期标准进行约定的，应当按照过渡期标准的双倍进行计算；征收项目的逾期拆迁临时安置补助费（过渡费）应在原有基础上增加50%进行计算
根据《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》第38条第3款的规定，过渡期限不得超过两年。根据《城市房屋拆迁管理条例》第32条及《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》第39条之规定，因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费；对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费。
拆迁临时安置补助费（过渡费）并不是对被拆迁房屋价值的补偿，而是对被拆迁人或者房屋承租人因房屋被征收至产权调换房屋交付或者安置房交付之前这一特定过渡期限内，征收人对被拆迁人或者房屋承租人因另寻住房搬迁所产生的损失或者增加费用的补偿。
根据前述规定，在拆迁项目中，逾期拆迁临时安置补助费（过渡费）的计算标准应当以双方约定为准，而且，绝大多数的房屋拆迁安置补偿协议书中都会对逾期拆迁临时安置补助费（过渡费）进行约定。如果确实出现了房屋拆迁协议书未对逾期拆迁临时安置补助费（过渡费）进行约定，笔者认为，结合《城市房屋拆迁管理条例》第31条及第39条理解：在过渡期限内，被拆迁人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。过渡期届满后，对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费。基于公平、合理的原则，对周转房的使用人从不支付拆迁临时安置补助费（过渡费）到支付拆迁临时安置补助费（过渡费）；那么，对于选择安置房的被拆迁人，拆迁临时安置补助费（过渡费）也应当按照双倍计算。鉴于此，笔者认为：《城市房屋拆迁管理条例》第32条所规定的“增加临时安置补助费”的增加幅度应当以双倍为妥。
根据《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第28条之规定，超过补偿协议约定的过渡期限，产权调换房屋还未交付的，应当按照增加50%的标准支付临时安置补偿费。
五、超出拆迁范围签订的房屋拆迁安置补偿协议并不当然无效
目前在实务界有一部分观点认为，由于被拆迁人的房屋不在拆迁范围内，则拆迁人与被拆迁人都不是签订房屋拆迁安置补偿协议的适格主体。而且，根据《土地管理法》、《土地管理法实施条例》等法律法规之规定，拆迁人在拆迁范围之外擅自实施拆迁，与房屋所有权人签订的拆迁协议，违反了法律、行政法规之强制性规定。故，拆迁协议应属无效。但笔者对此持反对意见。笔者认为，超出拆迁范围签订的房屋拆迁安置补偿协议是否有效应当综合全案情况进行认定。
以笔者曾经代理的两起案件为例：拆迁人A于2009年7月取得房屋拆迁许可证，2010年10月与被拆迁人达成一致，签署拆迁协议。房屋评估、拆迁款的计算、点选房、抵扣点选房款、结算差价、支付拆迁临时安置补助费（过渡费）等合同义务均履行完毕。因客观原因限制，安置房至今未能顺利交付，被拆迁人于2017年3月起诉至法院，并提出其不在拆迁范围内。就本案而言，房屋拆迁项目启动之前已公示了相关拆迁许可证，房屋拆迁协议也是双方协商一致签订且实际履行，被拆迁人自愿交出被拆除房屋并办理结算，还领取了差价款及多年的拆迁临时安置补助费（含逾期拆迁临时安置补助费），其原房屋也被拆除多年，多年从未提出任何异议。笔者认为，本案中的被拆迁人主张其不在拆迁范围内并不能当然否定房屋拆迁协议的民事效力。
笔者代理的另一个拆迁案件中，被拆迁人的房屋不属于拆迁范围内，但被拆迁人考虑到自身房屋的安全和居住环境，向拆迁人申请实施带拆，并提交了《实施带拆申请书》。在此情况下，明显不能仅以被拆除房屋不在拆迁范围内，就机械认定房屋拆迁协议违法无效。该观点在最高院公布的征地拆迁十大典型案例之“杨瑞芬诉株洲市人民政府房屋征收决定案”中有所体现，最高院认为：在房屋征收过程中，如果因规划不合理，致使整幢建筑的一部分未纳入规划红线范围内，则政府出于实用性、居住安全性等因素考虑，将未纳入规划的部分一并征收，该行为体现了以人为本，有利于征收工作顺利推进。人民法院认可相关征收决定的合法性，不赞成过于片面、机械地理解法律。
六、因拆迁人违约导致房屋拆迁安置补偿协议无法继续履行的，拆迁人可起诉请求变更或解除房屋拆迁安置补偿协议，但应承担违约责任
由于我国合同法中没有明确规定违约方可以起诉要求解除合同，所以，在司法实践中，对违约方是否享有解除合同的权利并无统一定论。但笔者认为，当违约行为已致使合同根本无法继续履行时，违约方可以起诉或提起仲裁要求变更或解除合同。当然，为了平衡双方当事人的利益，在允许违约方解除合同的同时，必须由违约方向对方承担赔偿责任，以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少。该观点在最高人民法院公报案例中“XY公司诉冯某商铺买卖合同纠纷案”中有所体现。
编排/王淼
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