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房屋买卖过程中，涉及到定金的常见问题和几种特殊情况，都在本次专题整理之中。专题分为上中下三篇，前两篇主要是三种常见的违约情形及如何适用定金罚则的问题，最后一篇主要就预约中出现的与定金相关的特殊问题进行说明。文章中出现的案例都已注明出处，引用时尽量以最高院作出的判决与公报案例为主。
七、同时约定定金罚则和违约金，如何处理？
北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》（试行），第二十三条，当事人在房屋买卖合同中对定金性质约定不明的，不应视为解约定金。
房屋买卖合同中同时约定了解约定金和违约金，当事人一方已构成违约的，在约定条件成就时解约定金处罚与违约金可以同时适用。
在“胡力和与王艳芹房屋买卖合同纠纷案”中，法院认为，原、被告在签订《房屋买卖居间合同》时，均明知系争房屋处于司法查封状态，且系争房屋上设立有债权抵押，被告应当知道其处分自己房产的权利受到一定的限制，在此情形下，被告仍与原告就系争房屋的买卖签订了居间合同，并约定了签订正式版本房地产买卖合同及涤除债权抵押的时间，该行为应是当事人真实意思表示，被告认为系争房屋被司法查封，从而签订的居间合同为无效的观点无法律依据，对此观点本院不予采纳。原、被告均应按约履行各自的义务。原、被告均同意解除买卖系争房屋的预约关系，对此本院予以确认。因系争房屋上的司法查封导致原、被告2013年11月30日签订正式版本房地产买卖合同不成，被告对此应承担违约责任，对于被告提出要求调低违约金的观点，本院认为，系争房屋系经三次司法拍卖未成后由法院裁定为变卖，所以不能以普通的市场价格衡量系争房屋的价值，同时原告购买系争房屋时也知道该房屋的瑕疵，对今后是否能按约签订正式买卖合同的不确定因素应有估量，原、被告从2013年11月22日签订居间合同到2013年11月30日正式签订买卖合同不成，期间间隔时间不长，综合上述原告可能存在的损失，现原告要求被告支付违约金88.60万元显属过高，对此本院酌情予以调整，本院确认被告支付原告解除合同违约金10万元，原、被告各自对违约金的主张本院均不予采纳。
案例索引：胡力和与王艳芹房屋买卖合同纠纷案；（2014）浦民一（民）初字第13908号
八、违反预约合同，定金如何处理？
一方当事人的请求合理，虽导致未能签订合同，但是在交易过程中其均积极主动的与另一方当事人沟通、协商，促成合同签订。故双方未能在约定的时间签订房地产买卖合同，系双方未能就合同条款达成一致意见导致，而非其单方面原因导致。故另一方当事人主张其违约，要求双倍返还定金，应不予支持。
在“贺韻岚与李宝华、李京伦定金合同纠纷案”中，法院认为，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。本案中，原、被告双方就买卖系争房屋签订了房地产买卖居间协议，其中约定了双方当于2014年9月5日内签订《上海市房地产买卖合同》。2014年5月30日，双方曾在中介的组织下签订合同，因原告方的原因导致双方合同未能签订。2014年9月5日，双方再次在中介组织下签订合同，因被告提出无法按照居间协议约定的期限办理预告登记手续，要求适当延长，遭到原告拒绝，导致双方未能签订合同。本院认为，虽然系被告方提出变更居间协议的约定，但是由于办理预告登记手续的时间非被告单方控制，还要被其他方的因素影响，被告提出的要求亦属合理。且纵观整个交易过程，被告均积极主动的与原告沟通、协商，促成合同签订。故双方未能在约定的时间签订房地产买卖合同，系双方未能就合同条款达成一致意见导致，而非被告单方面原因导致。故原告主张被告违约，要求被告双倍返还定金之诉请，本院不予支持。被告主张因原告根本违约导致合同未签订，未提出相应的证据予以佐证，本院亦不予支持。鉴于定金合同已经无法继续履行，被告应当将原告交付的定金返还原告。
案例索引：贺韻岚与李宝华、李京伦定金合同纠纷案；（2015）徐民四（民）初字第66号
九、关于“暂定价”纠纷的处理实务当中，双方当事人往往在预约中约定了“暂定价”，而其后在订立本约时，出卖人往往又“提高”了房屋价款，买受人因不能接受而致使商品房买卖合同（本约）不能成立，此时，能否追究出卖人的违约责任？
出卖人于此情形下并不承担违约责任。这个问题的实质在于，预约中的“暂定价”条款对双方当事人是否具有约束力。而该条款对双方当事人是否具有约束力，又涉及到对预约的性质与效力的理解与判断。预约既然是当事人约定将来订立一定契约（本约）的契约，那么其债务的内容即是将来要订立本约，房屋的价款及房屋的交付等内容应当留作将来订立本约时予以确定，该“暂定价”条款仅是作为双方当事人在订立本约时确定价格条款的一种参照。只要“预约”还是预约，则预约中的“暂定价”条款对当事人就不应当具有约束力，就不能要求当事人即应按照该条款实际付款交房。真正对当事人具有约束力的价格条款尚须当事人的另行商定，买受人因不能接受出卖人这一关于价格内容的意思表示导致本约不能成立的，自属契约订立过程中非常正常的事情——当事人虽心怀诚意积极地进行缔约活动，但并不能必然导致契约就能够有效地成立，这是交易中的常识，即便有预约的担保，也是如此。另外一种观点与之殊途同归。这种观点认为，预约中的“暂定价”是相对于本约中的核定价而言的，对于“暂定价”，双方当事人都是可以调整的，合同的履行（付款交房）最终还是按核定价来计算。因此，出卖人违反“暂定价”条款，未能按之将房屋出售于买受人，并不对买受人承担违约责任。为了规范房地产市场的交易秩序，保护买受人的合法权益，对于符合《解释》第五条规定的情形，即使名为“暂定价”，也不可单方变更。此外，对于预约合同中的价格用语，尚需具体问题具体分析，不可简单套用上述“暂定价”条款而一概而论。
评述：
以上关联案例，主要涉及一方当事人违约、双方当事人均违约以及双方当事人均未违约的情况，以及在这三种情况下，如何适用定金罚则的问题。其他则为在特殊情况下的定金罚则适用问题。
1.一方当事人违约的情况
当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
2.双方当事人均违约的情况
双方均有过错，主张双倍返还定金和定金不予返还的，均无依据，不予支持。
双方当事人在意向书中对于买卖合同的签订进行了明确约定，也规定了具体的付款方式和付款条件，除非双方当事人达成新的意见，否则当事人对于已约定的内容应当依约履行。当事人对于原合同约定内容的违反，造成买卖合同未成功签订，双方均存在过错，在这种情况下双方请求双倍返还定金或者定金不予返还的均无依据。
3.双方当事人均未违约的情况
在双方当事人签订合同后，行政机关出台了比此前更为严厉的行政规范，导致双方因合同目的无法实现而解除合同，此种解除合同的情形并非当事人主观违约，系嗣后的、客观的给付不能，系因不可归责之事由所致，属“当事人双方都不承担合同不履行赔偿责任”的情况。依照《2011年全国民事审判工作会议纪要》第二十条的规定，买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由，请求解除合同，返还所支付的购房款和定金的，可以支持。
编排/吴瑜
责编/孙亚超 微信号：elesun724