文/苌乐 北京市炜衡律师事务所

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房屋首先具有居住、使用之性能，其次不可忽视其保值、增值之效用。市面上，没有房屋产权证的房屋通常价格较低，根源在于没有房屋产权证的房屋无法办理权属的转移登记，并且不能申请房屋抵押贷款。

一、未取得房屋产权证，常见以下五种情形

（一）小产权房。通常是指在中国农村和城市郊区农民集体所有的土地上建设的用于销售的住房。由于集体土地在使用权转让时并未缴纳土地出让金等费用，因此这类住房无法得到由国家房管部门颁发的产权证。

（二）违章建筑。从严格意义上讲，是指违反《土地管理法》、《城乡规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等相关法律法规的规定动工建造的房屋及设施。其违反了法律法规的规定，未取得土地使用权或者未经过政府部门的许可，无法取得房屋的产权证。

（三）开发商不具备商品房销售条件。例如开发商未取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》等，则商品房无法办理相应的房屋产权证。开发商符合商品房销售条件并验收合格后，方可办理房屋产权证。

（四）开发商具备销售条件，但未取得房屋的验收合格证。房屋因存在质量问题和其他问题而未取得验收合格证，《城市房地产管理办法》第二十七条明确规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

（五）房屋已经验收合格，非出卖人、买受人原因造成的产权证尚在办理中的房屋，只是暂时没有房屋产权证书。

二、未取得房屋产权证，但下列三种权利仍应受法律保护

（一）业主未取得产权证仍有权出售房屋，二手房买卖合同一般有效

北京市第一中级人民法院二审审理了吕嘉章与周志强房屋买卖合同纠纷上诉案，（2014）一中民终字第02194号。

案情概述：2010年12月7日，周志强与京华都公司签订了《北京市商品房预售合同》，贷款购买了位于某区某号房屋，该房屋尚未办理房屋所有权证。2012年8月6日，周志强（出卖人）与吕嘉章（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《补充协议》，约定出卖人应当在2012年10月15日前将该房屋交付给买受人；当事人双方同意，自本合同签订之日起经纪方通知三日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。《补充协议》约定因开发商目前正办理期房转现房手续，开发商承诺周期为4个月，在开发商期房转现房结束后，卖方开始办理退房手续；在卖方办理完退房手续后，中介公司和卖方一起协助买方到开发商发处办理签署商品房买卖合同。

裁判观点：因开发商办理期转现原因致使买受人未取得房屋产权证书，但买受人有权对外出售该房屋。新的买卖合同不因缺乏产权证而无效，该《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《补充协议》均系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同及协议均合法有效。一方履行了付款义务，一方交付了房屋，表明双方的合同已经实际履行。

另一方面，吕嘉章与周志强现无法按照《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《补充协议》的约定办理房屋产权证属于客观不能履行，法院无法支持吕嘉章要求周志强办理所有权转移登记的诉求。

（二）开发商预售房屋，在起诉前取得商品房预售许可证的其行为有效

江苏省宿迁市中级人民法院二审审理了倪尔模诉张建兵等因购买未取得商品房预售许可证房屋确认所有权纠纷案，（2011）宿中民终字第0748号。

案情简介：2008年11月该楼房建成后，沭阳分公司将xx楼以1100000元整体出售给原告，双方签订《商品房买卖合同》，原告当时付清购房款，楼房已经实际交付，并由原告出租给他人使用。该房屋未经过竣工验收合格，未办理相应的产权证。

裁判观点：一方面，未经竣工验收合格，不能称之为现房销售。根据建设部《商品房销售管理办法》第三条规定，商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本案中，即使倪尔模购买的争议房屋在签订合同时已经竣工，但由于未经竣工验收合格，不能称之为现房销售，按商品房预售处理。

另一方面，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”

（三）符合条件的、未取得房屋产权证的业主有权提起案外人执行异议

秦洪兆与重庆市名创房地产开发有限公司、杨贻伦等案外人执行异议之诉案，（2016）渝0117民初7819号。

案情概述：原告秦洪兆与被告名创房地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》（未网签），约定将被告名创房地产公司开发的位于重庆市合川区xx号房屋出卖给原告秦洪兆。名创房地产公司的法定代表人为杨贻伦，因刘兴勇与杨贻伦及名创房地产公司存在民间借贷纠纷，刘兴勇向法院申请查封名创房地产公司位于重庆市合川区xx号房屋，法院于2015年3月19日作出（2015）合法民初字第02115号民事裁定书，并于2015年3月25日依法查封了位于重庆市合川区xx号房屋。原告秦洪兆于2016年8月16日对执行标的提出异议。

裁判观点：一方面，原告秦洪兆与被告名创房地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》（未网签），系双方真实意思表示，该协议内容不违反法律、法规的效力强制性规定，合法有效。

另一方面，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应于支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中原告已按照合同约定支付全部房屋价款，且在人民法院查封前已实际占有并使用该房屋，虽然尚未办理房屋过户手续，但因合川区国土资源和房屋管理局在期房转现房过程中进行房屋面积实测时许锁定楼盘信息，在楼盘信息锁定期间，企业无法进行网上合同签约。原告并无过错，原告对本案涉案房屋享有的上述权利足以排除本案被告刘兴勇对该房屋的执行。

编排/李九如

责编/孙亚超  微信号：elesun724