文/钟 馨  北京盈科（天津）律师事务所

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近年来，不动产案外人执行异议案件层出不穷。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称“规定”）第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。对于符合规定第二十八条的案外人，理论界一般认为其享有物权期待权益，能够排除阻却执行。

经查询相关裁判文书公示网站，笔者对天津高院审理的不动产案外人执行异议案件进行了逐一研究，拟以此为研究视角，解读执行异议之诉案件审理背后的司法逻辑。

案外人基础买卖合同、款项真实性系法院审查重点

规定第二十八条明确要求案外人“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”。该项条件旨在解决案外人主张的基础合同关系真实性问题。实践中，存在部分被执行人与案外人签订虚假合同，滥用诉讼权利，妄图阻却执行的行为。为平衡案外人与申请执行人之间的权利，审查基础合同、款项支付的真实性就显得至关重要，且这二者有着强关联性，往往会结合起来一并评价，也是此类案件中法官的关注重点。

如（2017）津民终134号判决中，驰旺公司（案外人）通过支票支付给华海公司（被执行人）的部分房款及设备物资款直接背书转账给纵泰公司，而纵泰公司的时任法定代表人刘强系驰旺公司的办公室主任。法院基于被执行人与案外人的关联关系，最终否认了该笔交易的真实有效。又如（2017）津民终499号判决中，刘建华（案外人）与刘美玲（被执行人）系母女关系，因此，法院认为，对刘建华承担的举证证明责任适用更高的证明标准。

可见，法院在审理不动产案外人执行异议之诉时，会重点关注案外人与被执行人之间的关系，尽量排除二者串通一致的可能，以确保申请执行人的正当利益。

签订以房抵债协议是否属于“合法有效的书面买卖合同”

对于房地产开发企业而言，用以房抵债的方式支付房地产开发过程中产生的各类应付款项属于常见的操作模式。如案外人与被执行人签订的基础合同是以房抵债协议，能否视为双方已签订合法有效的书面合同？

解决这一问题，就涉及到以房抵债协议究竟是实践性合同还是诺成性合同，其生效条件又是什么。司法实践中，对于以房抵债协议的生效条件，即便是最高人民法院的判例中也呈现出了不同的认定倾向。如将以房抵债协议视为实践性合同，则要求双方实际履行了以房抵债协议，那么实际履行的标准是交付房屋还是办理过户？如视为诺成性合同，双方只要形成了以房抵债的合意，在协议书上签字，协议就已成立生效。

目前以房抵债协议在天津司法实践中也多被视为实践性合同，如（2015）津高民一初字第0015号判决书认为，以房抵债协议系实践性合同，在涉诉房产办理完毕产权过户登记手续前，以房抵债协议虽成立，但尚未生效。按照该判决的逻辑，以房抵债协议不能构成“合法有效”的合同。

而（2015）津高民一终字第0067号判决中，法院认为，达亿公司（案外人）通过抵债的方式自众冶公司（被执行人）处受让了讼争房地产，并以协议抵债的形式付出了相应的对价，且其自2008年起即实际占有使用讼争房地产，双方之间的资产转让协议应为合法有效。该判决认为，以房抵债可以认定是真实交易，认可以房抵债协议可视为“合法有效合同”。

认可以房抵债的效力显然更有利于保护案外人的利益，但该结果，与（2015）津高民一初字第0015号判决对以房抵债协议生效条件的认定存在差异。笔者认为，以房抵债协议在满足一定条件的前提下当然可以视为有效的合同，但其生效条件应是交付房屋而非办理过户，这样，既能满足实践性合同的内核要求，同时也与规定第二十八条的要求互相照应。如将办理过户作为以房抵债协议的生效要件，那么只要案外人未办理过户，以房抵债协议即不生效，不能满足第二十八条的要求，案外人的异议也就永远不可能有成立的可能，这实则对案外人过于严苛。

买卖合同未备案、仅签订认购协议是否属于“合法有效的书面买卖合同”

在天津地区，房屋买卖按规定须签订房管局备案的正式合同（下称“备案合同”），如双方仅签订卖房协议未签订备案合同，或者仅签订了认购协议未签订正式合同，是否构成规定第二十八条要求的“合法有效的书面买卖合同”？

关于卖房协议未备案问题，（2015）津高民一终字第0050号判决，在论述部分提及：刘连锁（案外人）与王惠芬（被执行人）虽签订了一份《卖房协议》，但并未签订正式的房屋买卖合同，且协议签订后未到房屋管理部门办理备案登记及房屋权属变更登记。尽管本案中法院未写明，基于前述事实卖房协议不能视为“合法有效的书面合同”，而是指出刘连锁在购房款支付、未过户原因等问题上均未能满足第二十八条的要求，进而驳回了案外人刘连锁的诉请。法院在说理部分着重强调合同未备案事实，侧面反映出，法院认为，已签订卖房协议未签订备案合同存在一定瑕疵。笔者认为，备案并非房屋买卖合同生效的要件，备案与否不宜影响是否满足这一条件。

关于认购协议的问题，（2017）津民终68号判决中，案外人刘强为购买涉案房屋与被执行人浩地集团签订的《房屋预订合同》，其中约定“刘强购买涉案房屋，浩地集团办理抵押涂销后电话或短信通知刘强，刘强在接到电话或短信通知后三个工作日内须携带本合同、产权人身份证及个人签章到售楼处签订《天津市商品房买卖合同》，《天津市商品房买卖合同》一经签订，此预订合同自动终止；在签署《天津市商品房买卖合同》前，如遇不可抗力及意外事件致使客户所购房屋不能出售，浩地集团有权解除本合同，刘强已知预订房屋存在抵押，如果浩地集团未能在本合同签订后十八个月内办理完毕抵押涂销手续，则刘强可以选择解除本协议”。法院认为，该《房屋预订合同》并未在房屋部门备案，双方也未签订房管部门打印的《天津市商品房买卖合同》，结合预订合同的内容，刘强在购买涉案房屋时，对于房屋存在抵押的事实是明知的。通过以上分析可以认定，刘强在购买涉诉房屋时未尽到普通购房人应尽的注意义务，其对于不能办理产权过户登记手续存在过错。

与（2015）津高民一终字第0050号相类似，从本案最终的裁判结果理由来看，虽然法院否定的是“非因买受人自身原因未办理过户登记”这一条件，但对于《房屋预订合同》属于本约还是预约，是否构成“合法有效的书面买卖合同”也提出了质疑。但遗憾的是，判决并未对此问题给予正面回应。

因此，笔者认为，就法律性质而言，该《房屋预订合同》本质上应属于预约合同，但只要该合同已确定了所购房屋的位置、面积、金额、交付时间等，且双方已经按照合同的约定实际履行了该合同，出卖方交付了房屋，买受方支付了相应的款项，就应当认定双方已在事实上建立合法有效的房屋买卖合同关系，事实上成立了的买卖本约吸收了预约中的内容。另外，如适用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条第二款的规定，同样能够得出前述结论。

编辑/一意