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开发商迟延交房。指开发商没有按照合同约定的交楼时间交付。《商品房销售管理办法》明确规定，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。

【要点一】：诉讼时效为2年，诉讼时效中断的，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。

法律依据：根据《中华人民共和国民法通则》第135条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”及第140条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”

案例：吉林市春成房地产开发有限公司与原百合子房屋买卖合同纠纷上诉案，吉林省吉林市中级人民法院，（2017）吉02民终1109号。

结合本案，原告通过吉林市昌邑区政府信访局出具的《关于钻石秀苑业主上访情况说明》可以看出，业主自2013年起多次到吉林市昌邑区政府信访局等部门反映春成开发公司存在逾期交房和逾期办证等情况，吉林市昌邑区政府信访局也积极协调业主与春成开发公司见面协商上述问题，业主主张权利的诉讼时效因其通过信访部门向春成开发公司主张权利而中断，重新计算诉讼时效。

【要点二】逾期交付房屋期限的确定：起始时间为合同约定交房时间的次日开始，截止的交房时间应考虑业主出租、居住等行为是否已构成实际交房。

应注意：开发商交付的房屋不符合合同约定条件或法律规定的，买受人有权拒绝收房，由此造成逾期交付的，开发商应当承担违约责任。因不可抗力或者因当事人在合同中约定其他原因而延期交付的，应按合同约定扣除相应的时间。

案例：陈蓉与鸿基（湖南）房地产发展有限公司商品房销售合同纠纷上诉案，湖南省长沙市中级人民法院，（2017）湘01民终376号。

结合本案，陈蓉与鸿基公司签订的《长沙市商品房买卖合同》约定2011年12月30日前交付房屋。虽鸿基公司在合同约定的交房期限前通知陈蓉收房，但涉案房屋未办理综合验收备案，不具备合同约定的交房条件，应认定鸿基公司构成违约。陈蓉在2012年11月25日将涉案房屋进行出租，已实际使用涉案房屋，从2012年11月25日起应视同鸿基公司已交付房屋，故鸿基公司逾期交房的期间应认定为自2011年12月31日起至2012年11月25日止。

【要点三】逾期交付房屋的后果：买受人有权要求开发商继续履行合同，并支付违约金。

应注意：开发商逾期交房，双方对逾期交房的违约责任有约定的，一般按约定处理；没有约定的，按有资质的评估机构评定的同地段同类房屋租金标准承担违约责任。若约定的违约金低于买受人的实际损失的，买受人可按实际损失要求赔偿。

法律依据：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条第2款：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

案例：张连明与天津星耀投资有限公司商品房预售合同纠纷上诉案，天津市第二中级人民法院，（2017）津02民终1017号。

结合本案，原告与被告签署的商品房买卖合同约定：“甲方应于2014年10月30日前交付房屋，逾期交付商品房的，逾期在30日内的，甲方不需向乙方支付已付款利息，但甲方每日向乙方支付违约金10元；逾期超过30日的，合同继续履行，甲方不需向乙方支付已付款利息，但自30日之次日起，甲方每日向乙方支付违约金20元。”法院审理认为，如果按照合同约定来计算违约金的话，明显低于原告的实际损失，应参照同地段高层住宅租金标准对于违约金数额进行调整。

【要点四】逾期交付房屋：买受人有权要求开发商退房，并依照合同约定的金额支付延期违约金，但当事人另有约定的除外。

应注意：开发商逾期交房，买受人需要解除合同的，应在合同约定的期限内、或合理催告后3个月内、或者解除权事由发生之日起1年内行使合同解除权，未按期行使解除权的，解除权消灭。

法律依据：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”

案例：吴剑与新疆水清木华投资（集团）有限公司房屋买卖合同纠纷上诉案，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院，（2017）新01民终706号。

结合本案，吴剑以水清木华迟延交付房屋，且经催告后三个月内仍未履行交付义务，违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款的规定，主张要求解除双方签订的《商品房预售合同》和车位订购合同。但该条是对我国《中华人民共和国合同法》第94条第（3）项规定的解释，即合同没有约定解除权，其中一方不履行主要义务，对方应当行使催告权，催告对方在合理期限内履行。本案中，吴剑与水清木华签订的《商品房预售合同》第九条中规定了水清木华公司逾期交房的违约责任，该约定属于上述司法解释中载明的“但当事人另有约定的除外”的情况，故吴剑如认为水清木华公司存在逾期交房的行为，应当依据合同约定进行处理，不适用上述司法解释第十五条。

编排/吴瑜

责编/孙亚超  微信号：elesun724