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一、业主共有部分的相关法律规定

《中华人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”

第七十四条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

第九十五条：“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。即共同共有人对共有财产平等地、不分份额地享有占有、使用、收益和处分权。任何一个共有人对共有财产都不享有超过其他共有人的权利。”

最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”

常见的属于业主共有部分：

1、建筑区划内的道路，但属于城镇公共道路的除外；

2、建筑区划内的绿地，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；

3、建筑区划内的其他公共场所（比如小区的免费健身地方、公共休息场所、走廊、大堂、避难层、设备层和设备间等）、公用设施和物业服务用房；

4、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；

5、建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

6、其他。

二、会所权属的确定

（一）未计入公摊面积，会所已取得房屋不动产权证，系独立建筑，可归开发商所有。

【案例】长沙市天心区柠檬丽都小区业主委员会诉长沙汇丰鸣翠山庄置业有限公司等物权确认纠纷案（湖南省长沙市天心区人民法院，（2017）湘0103民初5296号）

法院审理认为：业委会主张汇丰公司交付后的整个小区内的土地使用权、房屋及共用部位、公共设施、设备等所有权应当归全体业主所有和共有，该主张缺乏法律依据。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区域内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。本案中，柠檬丽都小区A7栋-101会所已经登记为汇丰公司所有，因不动产登记公示制度，在该所有权证没有被撤销或注销前，均具有法律效力。另依据《湖南省长沙市房屋产权管理局关于房屋权属登记若干问题的规定》（长房政发[2008]090号）第二条规定：小区会所所有权的归属，应由房地产开发企业与购房人在商品房预（销）售合同中约定明确。合同不作约定的，会所所有权为房地产开发企业所有，房屋产权登记机构核发房屋所有权证书时，房屋用途应按会所注记。汇丰公司与柠檬丽都小区购房人在购房合同中未对会所所有权归属进行约定，故对案涉会所汇丰公司有权享有所有权。此外，汇丰公司还为案涉会所缴纳了物业维修资金，履行了应由房屋所有权人所应尽的义务，亦说明案涉房屋是具有独立产权的建筑。

（二）未计入公摊面积，会所未取得房屋不动产权证，但合同约定了归开发商所有，则从合同约定。

【案例】福州市仓山区旭辉花园业主委员会与福州万诚房地产开发有限公司所有权纠纷上诉案（福建省福州市中级人民法院，（2017）闽01民终4915号）

法院审理认为：首先，根据万诚公司提交的建设工程规划许可证、工程竣工验收备案表，证明小区会所独立规划，在规划报建中单独列明的，建筑面积独立于小区业主的商品房，未计入公摊。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。由于法律上没有明确规定会所是否属于共有部分，小区会所符合专有部分的构成要件，那么就是专有部分，不能将其纳入共有部分的范围。

其次，从《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款的规定可以看出，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库归开发商所有。据此推论，会所不可能归全体业主共有，除非开发商通过合同的形式将会所作为小区的共有部分。本案中万诚公司与业主的《商品房买卖合同》约定讼争会所归开发商所有。

再次，如果将会所从法律上确定为业主共有，对业主不一定有利。例如，小区会所有游泳池，游泳池的维护费用是很大的。如果让业主再来分摊养护费用，很可能无法筹集，从而使会所的功能丧失。综上所述，讼争会所因万诚公司通过合法建造的事实行为设立物权，原始权利属于万诚公司，这与小区内的住宅没有区别，万诚公司又通过合同的形式将会所作为其专有部分，故会所应属于万诚公司所有。旭辉业委会辩称小区会所属业主共有，既无合同的约定亦无法律规定，原审法院不予支持。

（三）未计入公摊面积，会所未取得房屋不动产权证，合同未约定权属，开发商可基于投资建造行为享有会所的所有权。

【案例】福州市仓山区旭辉花园业主委员会与福州万诚房地产开发有限公司所有权纠纷上诉案（福建省福州市中级人民法院，（2017）闽01民终4915号）

法院审理认为：首先，目前《中华人民共和国物权法》对“会所”是否为业主共有并没有明确规定，《中华人民共和国物权法》第七十三条规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”没有将会所明确纳入业主共有的范围内。从该法的修订过程来看，《中华人民共和国物权法（草案）》曾经规定：“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”但是在向社会征求意见之后，全国人大法律委员会再次研究后认为：从实际情况看，提供健身、娱乐等服务的会所，绝大多数是作为独立的房屋由开发商出售或者出租经营的，一般不作为建筑物的附属设施归业主共有，草案关于“会所”的规定可以删去。因此从《中华人民共和国物权法》的立法本意来看，可以明确会所并未计入“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房”，不能认定会所属于业主共有。

其次，根据《福州市人民政府关于居住区公共配套设施建设使用管理的意见》规定：属全体业主共有的公共配套设施：（1）物业管理用房（含物业服务企业办公用房、业主委员会办公用房、门卫房等）；（2）只能归本住宅小区业主支配使用的垃圾集散间；（3）规划中确定的社区卫生服务站、社区文化活动站、社区体育活动场地、社会服务站等较小规模的公共配套设施；（4）其它依法属于全体业主共有的公共配套设施。未作上述约定的公共设施产权归属按有关法律法规或者开发建设单位与业主的约定确定。会所也不属于该规定明确的属于业主共有的公共配套设施范围。

第三，万诚公司一审提供的《分幢调查计算表（1）》载明，讼争会所并未计入公摊。未计入公摊即业主未为会所支付对价，而会所的合法建造人为万诚公司，根据物权法中关于“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”的规定，可以认定万诚公司基于其建造行为而成为会所的权利人。

第四，本案开发商并未通过合同的形式将会所确定为小区的共有部分，相反的，万诚公司与业主签订的商品房买卖合同中已对会所使用权的归属进行了约定。

综上，开发商因其合法建设行为取得了会所的所有权。

三、总结

小区的会所权属归业主共有？或是归开发商所有？权属判断可分以下四种情况处理：

（1）会所中某些房屋如属于国家及地方规定开发商应配套修建并明确其产权归属的配套公共设施，则该部分房屋产权按国家及地方有关规定确定；

（2）在没有规定的情况下，商品房买卖合同如约定会所整体或其中的某些房屋产权归属的，按约定执行；

（3）没有规定也没有约定的情况下，如果会所被列入小区公摊面积范围，则其产权归全体业主；

（4）如果未被列入公摊面积，且在利用上具有独立性，应当区分各种投资情况而具体确定，基于谁投资、谁所有、谁受益的原则，产权可归开发商所有。

编排/郗博鸣