文/华山博

本文为作者向无讼阅读独家供稿，转载请联系无讼阅读小秘书（wusongyueduxms）

优先购买权在股东对外转让股权、不动产转让等情形下比较常见。在不动产转让时，通常存在承租人的优先购买权和共有人的优先购买权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；”这是承租人优先购买权与共有人优先购买权竞合时的处理依据。笔者认为，该条规定虽确实是两者竞合时的处理依据，但承租人优先购买权与共有人优先购买权在什么情况下发生竞合，以及发生竞合的具体表现形式，法律和司法解释却没有明确的规定，不少人对此也认知不一，笔者认为有必要对探究一下这个问题。

一、承租人的优先购买权

承租人优先购买权在稍早的《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（以下简称《民通意见》）第118条里有规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”该条规定赋予承租人的优先购买权可以对抗与第三人的买卖合同。但是，随着《物权法》出台，《最高人民法院关于废止2007年底以前发布的有关司法解释（第七批）的决定》废止了该条规定，废止理由是“与物权法有关规定冲突”，笔者认为，依据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”承租人的优先购买权是一种债权，第三人通过买卖并完成不动产过户登记的是取得物权，因此承租人的优先购买权不能再对抗第三人，只能要求出租人承担责任。

废止《民通意见》第118条，并不代表根本全盘否定承租人的优先购买权。《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”承租人在同等条件下的优先购买权得以继续确认。

出租人在转让房屋时，承租人享有优先购买权，概其缘由在于：在同等条件下，虽然原来承租人和第三人都可以是买卖交易的买受人，应无差别保护两者利益，但原承租人原来的占有使用房屋的事实状态打破了这种无差别的平衡保护，而优先保护承租人购买房屋的选择权，这其实是法的秩序价值的体现。

二、共有人的优先购买权

《民法通则》第七十八条第三款的规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”《物权法》第一百零一条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”《物权法》再次确认了《民法通则》确定的共有人优先购买权规则。

共有人在处分其共有份额时，其他共有人享有优先购买权，概其缘由在于：在同等条件下，共同份额转让时，如果由原来部分共有人继续持有，而不加入新的共有人，有利于共有人和性和共有物的管理状态的稳定。这同样是法的秩序价值的体现。

三、承租人优先购买权与共有人优先购买权的假竞合

通过前述分析可知，承租人的优先购买权适用的情形是出租人出卖租赁房屋，而共有人的优先购买权适用的情形是部分共有人出卖房屋的共有份额。两相对比，可以发现，前者交易的是标的物本身，而后者交易的是标的物的份额。因此，当房屋的共有人出让自己持有的不动产份额时，严格意义上来说并不存在共有人与承租人优先购买权竞合的问题。此种情形下，其他共有人优先购买交易的共有份额。承租人不能根据《合同法》第二百三十条主张承租人优先购买权，因为该条规定的“出租人出卖租赁房屋”的前提事实并未出现。

四、承租人优先购买权与共有人优先购买权的真竞合

《物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”笔者认为，从法律概念角度出发，承租人优先购买权与共有人优先购买权的正真意义上的竞合只可能出现在一种情况之下：三分之二以上的按份共有人将标的房屋整体出卖时，不愿出售的部分共有人与承租人之间存在优先购买权的竞合。且在这种竞合时，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定，不愿出售的其他共有人将优先于承租人购买标的不动产。笔者详细解析有关问题：

1、真竞合的理由

占份额三分之二以上的按份共有人同意出售租赁房屋，导致房屋整体的出售，因而符合《合同法》第二百三十条规定的标的物整体转让的适用前提；其他共有人不同意出售，其他共有人的本意是继续保有对该房屋所有权，如赋予其它共有人优先于承租人的购买权，实际效果是占份额三分之二以上的按份共有人将份额转让给不愿意出售的共有人，符合《民法通则》第七十八条第三款、《物权法》第一百零一条规定的标的物份额转让的适用前提。故属于真正意义上的竞合。

2、真竞合下，共有人购买权优先于承租人购买权

出现真竞合情形时，需要考量同属法的秩序价值的共有人优先购买权与承租人优先购买权的优劣。在二者直接冲突时，不可能同时保护两者，必然优先保护其中之一。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条之所以规定优先保护共有人的购买权，理由在于：共有人基于对房屋的共有，是物权的体现，而承租人因租赁获得的是一种债权，基于物权优先于债权的一般原理，当两者发生冲突时，应优先保护物权人的优先购买权。再者，保障共有物权人的优先购买权，能够实现标的房屋权利人的最小变化量，符合经济效益原则。从法的价值角度来看，这其实是在原本两者均有的法的秩序价值之上，共有人优先购买权还叠加了一个法的秩序价值。因此，当然要优先保护共有人的优先购买权。

3、真竞合下，共有人购买标的房屋的行为并未违反其最初的表意

占份额三分之二以上的按份共有人同意出售租赁房屋，其他共有人不同意出售，由于法律规定的多数决，不同意出售的共有人的意思并未获法律支持。随后不同意出售的共有人基于共有人优先购买权又获得标的物的所有权，这似乎表明随后的购买行为等同于最初同意出售，似乎看似与最初的表意矛盾。其实不然，最初其他共有人不同意出售，其含义是不同意对外出售，而如果是共有人之间对内转让，则不属于该共有人最初的表意所指。

4、假竞合从简单逻辑上可以“视为真竞合”

前述分析中，共有人转让共有人份额时，由于不是标的物整体转让，因而严格法律意义上，不存在承租人优先购买权的问题。但简单逻辑上，在转让共有份额时，承租人甚至其他任意第三人都可以成为购买的适格主体，因而可能会出现其他共有人与承租人就购买共有份额时的竞合。在这种情形下，仍然应保障共有人的优先购买权，其法理与保障真竞合时共有人优先购买权无二。

编排/郗博鸣