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房屋买卖过程中，涉及到定金的常见问题和几种特殊情况，都在本次专题整理之中。专题分为上中下三篇，前两篇主要是三种常见的违约情形及如何适用定金罚则的问题，最后一篇主要就预约中出现的与定金相关的特殊问题进行说明。文章中出现的案例都已注明出处，引用时尽量以最高院作出的判决与公报案例为主。

一、双方签订预约合同后，签订本约时双方无法达成一致意见，定金如何处理。

双方签订预约合同后，约定一定时间内签订本约，如果在签订本约时，就多个条款未达成一致意见，且未达成一致意见的多个条款没有在预约合同中确定，则认定双方均未违约，不适用定金罚则。

在某一关联案件中，法院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。原、被告双方签订《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》后，在磋商签订《上海市房地产买卖合同》时，就其中多个条款经协商无法达成一致意见，且双方均认可上述条款在《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》上并未涉及，故认定双方均未违约。因此，对于已经支付的定金的处理不宜适用定金罚则，原告要求被告返还定金50,000元之诉请，于法不悖，应予支持。

案例索引：（2011）杨民四(民)初字第2525号

二、在无悖于公平原则情况下磋商不成，或因不可归责于双方当事人的原因未能订立本约，则不存在违约，预约合同相应解除，如附定金担保的，已付定金应予返还。

在“戴某某诉苏州华某国际公司房屋买卖预约合同定金纠纷案”中，苏州市中级人民法院认为，戴某某与华某公司于2004年4月18日签订的《都市花园天域住宅定购协议(红表)》系相对于正式商品房预售合同这一本约合同而言的预约合同，其作用及意义在于为当事人按公平、诚信磋商达成本约奠定基础、创造条件。

预约合同对双方当事人具有约束力。预约合同中的已决条款，非经当事人协商一致不得更改，否则则构成对预约合同的违约。对预约合同中的未决条款，则由双方当事人继续谈判，以达成正式、完备的本约。在无悖于公平原则情况下磋商不成，或因不可归责于双方当事人的原因未能订立本约，则不存在违约，预约合同相应解除，如附定金担保的，已付定金应予返还。一方当事人主张对方当事人违反预约合同，应承担相应的举证责任。

本案上诉人主张4月25日、5月7日双方进行商品房预售合同的订约协商而未达成一致的事实足以认定，但其认为对方违反预约协议以至订约不成也无证据，故对其上诉请求中返还定金部分予以支持。被上诉人认为4月25日因上诉人压价而未能定约，并无证据证实;其主张上诉人延期订约即构成违约，理由也不能成立。当事人均履行了订约行为，对本约订约不成的原因，双方都不能举证证明，应合理推定为磋商不成。被上诉人主张上诉人违反预约，因无相应证据证实，不予支持。

案例索引：江苏省苏州市中级人民法院[2005]苏中民一终字第0068号

三、因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现的，定金如何处理？

2011年全国民事审判工作会议纪要（法办[2011]442号）

第二十条，房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的，买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由，请求解除合同，返还所支付的购房款和定金的，可以支持。当事人并主张赔偿损失的，原则不予支持。

在双方当事人签订合同后，行政机关出台了比此前更为严厉的行政规范，导致双方因合同目的无法实现而解除合同，此种解除合同的情形并非当事人主观违约，系嗣后的、客观的给付不能，系因不可归责之事由所致，属“当事人双方都不承担合同不履行赔偿责任”的情况。依照《2011年全国民事审判工作会议纪要》第二十条的规定，买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由，请求解除合同，返还所支付的购房款和定金的，可以支持。

四、双方当事人均违约，定金如何处理？

双方均有过错，主张双倍返还定金和定金不予返还的，均无依据，不予支持。

在“朱幼兰、范世瑛与顾震、张靖定金合同纠纷案”中，关于定金责任问题，法院认为，根据协议约定，双方应于2015年8月30日签订正式买卖合同，但合同并未实际签订，原因在于，二原告提出需要先看房屋再签订正式合同，经协商，被告顾震同意等租客回来后安排二原告看房屋再签订正式买卖合同。结合证人及原、被告双方的陈述，导致买卖合同最终未能签订的原因在于，原告又提出2015年9月25日交房；而被告顾震提出改变付款条件，要求提高第二笔付款的金额。双方上述要求均不符合意向书的约定。故从协议履行情况看，意向书最终并未按约履行双方均有过错。

因此，法院认为二原告主张双倍返还定金，二被告主张定金不予返还，均无依据。

这一种情况需要与另一种情况比较看待，即在无悖于公平原则情况下磋商不成，或因不可归责于双方当事人的原因未能订立本约，则不存在违约，预约合同相应解除，如附定金担保的，已付定金应予返还。或者，双方签订预约合同后，约定一定时间内签订本约，如果在签订本约时，就多个条款未达成一致意见，且未达成一致意见的多个条款没有在预约合同中确定，则认定双方均未违约。只要把握住双方当事人未达成一致意见的条款与预约合同的关系，就能分清这两种情况。

案例索引：朱幼兰、范世瑛与顾震、张靖定金合同纠纷案；（2015）松民三（民）初字第3794号

五、一方当事人违约，定金如何处理？

当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

在“吴恒灿、陈愈与吴平强、郑德芬房屋买卖合同纠纷案”中，法院认为，法律规定当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。现两被告收到了定金，但未按约履行义务，故原告的诉讼请求可予支持。

在这个关联案件中，关于定金的约定因为一方当事人的违约而发生了法律效力。本案中的原告吴某、陈某作为买受人与被告吴某和郑某签订居间协议，约定两原告向被告交付定金200000元作为签订买卖合同的担保并实际交付。两被告作为出卖人因自身原因未能按照居间协议这一预约合同的约定签订买卖合同，违反了预约合同的约定，需要依据合同约定承担违约责任，即根据定金罚则将收受的定金双倍返还给买受人。

案例索引：吴恒灿、陈愈与吴平强、郑德芬房屋买卖合同纠纷案；（2014）黄浦民四（民）初字第1493号

六、一方违约，房屋价格上涨，导致另一方购房成本增加，只能要求返还定金吗？

一方的违约行为导致另一方未能及时签订合同，丧失一次以同等价格购买此房屋的机会，造成另一方当事人房屋差价损失，如果该损失已超过双方约定的双倍返还定金金额，那么另一方当事人要求其返还定金并且赔偿房屋上涨损失的诉讼请求，人民法院应予支持。

在认定和计算可得利益损失时，应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方取得利益需要支出的必要的交易成本，并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。

《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》（试行）

第二十四条 房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有约定的除外。

编排/吴瑜

责编/孙亚超  微信号：elesun724