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究竟是“经济适用房”还是“拆迁安置房”买卖合同究竟有效亦或无效？时下成为研究热点，各位法律人也纷纷通过文章、研究、讨论的形式各抒己见。笔者于2017年1月23日也在无讼上发表关于《“经济适用房”买卖合同纠纷处理》的文章，关注点主要在经济适用房的构成要件以及合同是否有效方面。现在结合法律规定及法院判例，效力问题已经尘埃落定，笔者认为还是有必要再议“经济适用房”的问题，对合同的继续履行及一方要求解除做出回应。
一、区分“经济适用房”与“拆迁安置房”的性质与效力
笔者认为处理这类房屋买卖纠纷的重中之重还是在于区分经济适用房与拆迁安置房。两种房屋的性质不同，处理结果也不同。对于经济适用房的定性问题可以参考笔者《“经济适用房”买卖合同纠纷处理》一文，从适用主体为具有当地城镇户口；家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准的人群；客体要求为筑面积要求控制在60平方米左右，两个角度综合考虑。另外，结合《经济适用住房管理办法》的规定，经济适用房的买卖是受到限制的，突破这种限制的行为因为损害了国家利益和公共利益，根据《合同法》第五十二条第（四）项：“（四）损害社会公共利益；”合同即为无效，双方都需要承担因该行为带来的不利后果。
另外，根据《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》来看，对于涉及这两类房屋合同的态度也不尽相同。首先，审理房地产合同案件的基本原则应当是需要坚持促进市场交易与规范市场行为相兼顾的，需要严格依据《民法总则》、《合同法》的规定确认合同的效力，坚持不轻易否定合同效力的原则，法院需要依法把握无效合同和合同解除的认定标准，正确区分违反房地产法律、行政法规中强制性法律规定的不同法律后果。也就是说，不符合《民法总则》及《合同法》关于合同无效规定的行为，当事人就不能通过认定无效，通过《合同法》五十八条规定获得救济：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”出卖人要依据法律规定继续履行合同，除非其具备合同解除权，本文第三部分将详述。
《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》中对于经济适用房买卖合同的效力认定应当区分两种情况，对于江苏案件是处理方式，而对于其他地区的案件也有一定的参考价值：
1、购买五年内转让的合同当属无效
虽然《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》和住建部等七部委发布的《经济适用住房管理办法》不属于法律、行政法规，但体现了国家对低收入群体的权益保护，体现了社会公共利益。购买经济适用房不满五年，经济适用房申购人与他人签订的经济适用房买卖合同，交付房屋的，或者约定五年后再行过户的，由于不符合经济适用房解决城市低收入家庭住房困难政策的目的，扰乱了社会秩序，损害了其他低收入群体的利益，应认定为违反社会公共利益，该买卖合同无效。当事人通过不正当手段办理经济适用房过户手续的，该行为应予以撤销。
2、经济适用房购买五年后转让的合同效力
申购经济适用房五年后，申购人再行转让房屋的，此时经济适用房已可以流通，因此，经济适用房买卖合同有效。对当事人要求办理经济适用房过户手续的，应当按照政府相关规定补交土地收益。
根据《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》以五年为时间节点，区分两种情况效力问题，五年以内无效，五年以后有效，这种按照时间点区分经济适用房效力的具有一定参考价值，但也不能完全按照时间判断，还是要结合合同签订时双方真实的意思表示，是否有扰乱社会秩序的情形，以及严重程度等综合考虑。
除此之外，经济适用房与拆迁安置房有的地方会统称为经济适用房，因此要予以区别。对于拆迁安置房也是规定五年后才能上市交易，但是不同于经济适用房的情形，也不存在违反社会公共利益的情况。也就是说，性质上而言拆迁安置房与《经济适用住房管理办法》规定的经济适用房属于不同性质的房屋，两者的政策目的及保护的法益不同。从性质上看，拆迁安置房系对被拆迁人的整体补偿，具有对价性；而经济适用房系保护城市低收入人群利益，具有保障性。从保护群体看，拆迁安置房包括农村房屋安置和城镇房屋安置，而经济适用房立足于对城市低收入人群的安置。因此，对于拆迁安置房买卖合同，并不涉及到扰乱社会公共利益的问题，应当认定为有效。只是不满五年转让的，具有不能履行的情形，当事人不能要求五年内过户。
区分上述两种房屋的合同性质之后，对于其效力也有定论。判定无效的合同按照《合同法》第五十八条解决；而在判定有效之后，接下来面对的就是两条路，双方继续履行合同以及是否有权解除合同的问题。下面，笔者将着重针对拆迁安置房继续履行和合同解除问题，分析实务中可能出现的问题以及提出解决的方案，为拆迁安置房的买卖纠纷处理提供思路。
二、关于买卖合同继续履行的问题
《民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”也就是说，在合同行为当中坚持诚实守信原则是非常重要的，很多合同行为不能依据在后的解释去违背当时签订合同的本意，合同签订时双方是何意思表示就应当按照当时的意思履行，恪守承诺。
法院在审理房地产合同案件也是需要强化当事人的诚信守约意识，在法律规定与合同约定的范围内看待及分配市场风险。通过稳定的合同关系提高市场行为的可预见性和合同利益的确定性、可依赖性，避免使司法裁判成为当事人违反诚信避险趋利的途径和手段。也就是说，在遇到拆迁安置房买卖合同纠纷案件中，一般是买受人起诉，要求继续履行合同，而出卖人认为合同无效，要求返还房屋。这里就涉及到诚信原则和恪守承诺，合同签订当时双方真实意思表示是就涉案房屋达成买卖合意，只不过因为当时客观情况限制不能办理过户，虽然不具备物权法意义上的获得所有权，但是根据《物权法》第十五条的区分原则：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”没有办理物权登记不影响合同效力，只要合同不具备无效的情形，仍为有效，双方应当按照合同继续履行。这里区分两种情况：
（一）出卖人自身已经办理过户手续
这类案件处理较为简单，作为买受人的诉讼请求也很明确：要求出卖人继续履行合同，协助买受人办理涉案房屋产权过户手续。
案件处理过程一般是先审查合同是否有效，根据《合同法》的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。合同内容系双方当事人的真实意思表示，双方均应按约履行。同时，需要查明房款给付、合同其他条款的履行情况，按照合同约定出卖人有义务协助办理过户手续。这里的过户手续涉及到出卖人自己必须先去住房制度改革办公室办理上市确认书，而后才可以办理过户手续，如果出卖人不配合，可以申请执行。
（二）出卖人自身尚未办理过户手续
如果遇到出卖人自身尚未办理过户手续，涉及到两次过户，也就是说案件存在追加第三人的情况。作为买受人的代理人，首先，应当通过申请追加第三人办理第一手过户手续；其次，还需要变更诉讼请求。具体方法如下：
1、追加第三人
房屋是拆迁安置房，那么就存在出卖人作为被拆迁人与拆迁人签订的《征地房屋拆迁补偿协议书》，在协议上会约定拆迁具体事宜，包括拆迁补偿款、购房补偿款、区位补偿款等等。协议签定后，拆迁人会安排签订房屋销售协议，也就是与实际要追加的第三人之间签订房屋销售协议，拆迁安置房屋的具体情况也就是这一份协议上明确的内容，包括地址、单价、面积、房款等等，而买受人与出卖人之间涉及到的第三人也是这一份协议里的甲方。因此，在出卖人自身尚未办理过户手续的情况下，需要追加这一份协议里的甲方作为第三人参加诉讼。这里的追加也有为了查明案件事实的作用。
2、变更诉讼请求
追加第三人之后，诉讼请求就应当变更为：请求第三人先将涉案房屋过户给出卖人，后出卖人将涉案房屋过户给买受人。这样的诉讼请求涉及到两次房屋过户的连续过户行为，必须变更诉讼请求，之前诉讼请求不能涵盖第一次过户的行为，同时，也涉及到第三人。
3、继续履行合同
在追加第三人以及变更诉讼请求之后就是合同继续履行的问题，但更加复杂的是第三人是否配合？一般来说，第三人是不愿意参与诉讼的，毕竟被拆迁人所得房屋出售事实与其并无关系。但是，从整个诉讼程序上来说，必须追加其为第三人，第一为查明案件事实，第二也是为了整个流程能够衔接上。如果第三人经合法传唤未到庭，那么只能通过判决实现原被告之间合同的继续履行，因为涉及第三人利益，不能通过调解方式解决。但是，这并不意味着原被告之间没有办法协商沟通，买受人如果自愿给予出卖人一定的补偿，并不违反法律规定，也是为了能够更加顺利的继续履行合同。
这里的第一次过户手续涉及到买受人的配合，据笔者了解到，买受人需要提供一些物业收据、发票等材料，只有在买受人的配合下，出卖人才能在第三人处顺利拿到自己的房产证，而这里所产生的税费应当由出卖人承担。第二次过户手续也就是买受人要求出卖人按照买卖合同约定继续履行的手续可以参照出卖人自身已经办理过户手续的内容。
三、关于合同解除的问题
关于合同解除的问题笔者认为也很关键，这里的房屋买卖合同一旦有效，如果最后不履行也只能通过解除的途径。如果说继续履行对买受人有利，那么解除合同就是从出卖人的立场去考虑。
首先，要看出卖人是否有合同解除权，这里的解除权有两个来源，第一是合同约定，第二是法律规定。因为不符合《合同法》第九十四条及其他关于法定解除权的规定，出卖人无法按照法律规定解除双方的买卖合同，只能在合同约定上寻求支持。
其次，对于出卖人来说，如果在买卖合同上约定了解除条件，而这一条件又在合同履行过程中已经成就，那么出卖人自然可以解除合同，可以通过发函通知的方式解除，解除通知到达买受人时合同解除。如果出卖人并无解除权，又一意孤行想要解除合同，这一目的当然无法实现，只能按照合同约定继续履行。
另外，一旦出卖人合法地行使合同解除权，而合同又解除的情况下，对买受人一定是造成了损失的，还涉及到补偿损失的问题，根据《合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”笔者认为需要根据房屋升值的情况向买受人赔偿损失。
接着，对于买受人来说，肯定希望拿房子且顺利办理过户的，如果认为出卖人没有解除权或者合同解除权行使条件不具备，可以通过在异议期内起诉或者仲裁的方式获得救济，根据《合同法司法解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”也就是说，买受人对解除合同有异议一定要通过及时行使异议权的方式实现。
最后，需要提醒的一点是关于解除权与异议权，笔者认为这两项权利其实是配套使用的，一方有解除权的时候另一方自然会有异议权，如果一方解除权根本不存在，其向对方发送的解除函相当于解除意向，解除权是形成权，不具备这项权利的人无法解除合同，只能表达自己的想法和意愿，对方同意可以通过协议解除的方式解除合同，对方不同意无论如何是不能解除合同的，换句话说合同还是需要继续履行，对于另一方来说也就不存在计算异议期间的问题，不会产生合同解除的后果，作为代理人，这一点需要着重提示出卖人，另一方面也是给予买受人以宽慰。
四、结语
笔者再议“经济适用房”买卖合同纠纷绝不是重复的分析，而是更有针对性的区分两种性质的房屋，以及后续问题处理的细化，将关注点转移到合同继续履行或解除的问题，针对每一种问题提出相应的解决方式予以参考。目前，这类案件高发，笔者认为既然合同效力问题已经不再是争议焦点，那么合同继续履行亦或是解除需要双方当事人具备诚信守约的合同态度，无论如何，作为其代理人，都应当提醒当事人——作为民事主体从事民事活动，就应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。大家需要共同努力，通过稳定的合同关系提高市场行为的可预见性和合同利益的确定性、可依赖性，避免使司法裁判成为当事人违反诚信避险趋利的途径和手段。
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