本文由作者向无讼阅读供稿
当前，不少地方楼市价格疯涨之后，限购限贷政策迅疾落地，涨落有别，变幻莫测。于是，各种违约现象不断涌现。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第一条明确了商品房买卖合同的卖方是房地产开发企业，第八条、第九条针对卖方严重违反诚实信用原则，在订立商品房买卖合同时或者在商品房买卖合同履行过程中欺诈或者恶意违约，致使买方无法得到房屋的情形，规定除五种适用惩罚性赔偿责任外，买方还有权要求赔偿损失。
虽然个人之间的房屋买卖不适用《解释》的规定，但无论是《解释》第八条、第九条规定的一房数卖，还是个人之间存在的一房数卖，都会涉及房屋差额赔偿的问题。
我们通过部分法院的裁判案例来探究类似案件的裁判思路，以期对实践有所裨益。
一、卖方应当赔偿房屋增值部分
《解释》第八条、第九条就卖方恶意违约导致合同解除和因欺诈导致合同无效或者被撤销、解除的情形，规定了卖方赔偿买方已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任。同时，其明确了买方可以要求卖方赔偿损失。
那么，在《解释》规定的一房数卖情况下，卖方除赔偿“已付购房款一倍”外，是否应当赔偿房屋涨价差额呢？
下面这则案例中，卖方与买方签订房屋买卖合同后，又将房屋卖给第三人，且价格低于买方的价格，但该房屋的市场价值会远高于此第三人购买价格。此时，买方主张赔偿差价数额，能否得到支持？
案例1.王有虎与绿地地产集团南京置业有限公司商品房销售合同纠纷再审案【江苏省高级法院（2015）苏审三民申字第00219号民事裁定书】
2011年10月30日，王有虎与绿地集团南京公司签订《商品房预售合同》，约定：购买紫峰花园某幢商业用房，总价款1438048元。
房屋预售合同签订后，王有虎按约支付113万余元，剩余30万按揭款未能及时办理，亦是因绿地集团未能提供竣工报告导致。双方之后未能就如何支付购房余款问题达成新的协议。
绿地集团与他人订立合同，将房屋以1394026元出售他人。
绿地集团称已向王有虎有效送达了解除通知书，但未能提供证据证明。其在未能合法解除合同的情况下，其将房屋卖给案外人构成一房二卖，构成根本违约。
虽然绿地集团再次出售的价格，相比出售给王有虎的房价是减少的，属非恶意违约。但买方认为，其主张的房屋增值部分是因绿地集团违约行为造成的实际损失，绿地集团将房屋出售给第三人的价格是买卖双方的自行约定，并不能反映市场价格，该商铺的市场价值是增加的，绿地集团应赔偿房屋增值部分。
于是，经王有虎申请，法院委托专业评估机构对涉案房屋的市场价值进行了评估，其市场价值为1702900元，该价值与王有虎购买价格1438048元相差264852元。
因绿地集团构成根本违约，法院依据《解释》第八条的规定，判决绿地集团赔偿王有虎房屋差价损失264852元。
二、为防双方利益失衡，法院酌定房屋差价赔偿数额而非鉴定数额
在一房二卖情形下，买方要求卖方赔偿已付购房款一倍数额，并同时承担房屋涨价差额损失，是否能到法院支持？
在下面这则案例中，最高法院未认定一房二卖，买方未获得已付购房款一倍数额的赔偿。但是，为平衡双方利益，最高法院又酌定支持买方房屋差价损失（尽管与诉求差额较大），且数额与已付购房款一倍数额居然相同。
异曲同工之妙啊！或许，法官认为不认定一房二卖使买方未获已付购房款一倍数额的赔偿，对买方似有不公。
案例2.郑国安与青海万通物业发展有限公司其他买卖合同纠纷上诉案【最高法院（2014）民一终字第198号民事判决书】
该案中，郑国安购买商铺后出租并享受出租收益已有六年之多，万通公司在将商铺卖给第二个人之前，已同郑国安就商铺回购问题进行洽谈，并且万通公司也以同样方式回购了其他商铺。
郑国安诉至法院，以法院委托鉴定商铺的市场价为依据，要求万通公司赔偿房屋涨价损失1289万余元，并承担已付购房款一倍的赔偿503.54万元。
在万通公司是否应赔偿郑国安已付购房款一倍的损失503.54万元的问题上，最高人民法院二审认为：虽然万通公司存在违约行为，但其向新华公司过户商铺产权时，就商铺的回购问题与郑国安进行过洽谈，并且以同样的方式回购了其他商铺，其行为不属于一房二卖中卖方存在欺诈或恶意的情形。
最高法院以卖方不存在恶意违约和欺诈，不符合《解释》第八条的情形，未支持买方请求赔偿已付购房款一倍的损失503.54万元的主张，但卖方毕竟构成违约，是否会支持房屋涨价差额呢？
最高法院认为，赔偿损失是指违约方以支付金钱的方式弥补受损害方因违约行为所减少的财产或者所丧失的利益，包括所受损失和可得利益。而考察《商品房买卖合同解释》第八条的制定背景及目的，该条规定的“损失”并不包括对可得利益损失的赔偿，而对于在房价涨速过快、涨幅较大的情形下，房地产开发商在较短时间内一房数卖的行为，仅支持返还已付购房款及利息，赔偿所受损失将会导致卖方违约成本过低、从而在客观上鼓励违约行为的后果，故该条进一步规定了惩罚性赔偿制度。因此，应综合考虑，对卖方的违约责任加以认定。
最高法院二审进一步认为，签订《商品房买卖合同》时，卖方应当预见到，如其违反合同约定，根据该解释第八条的规定可能承担的违约责任，除对方当事人所受直接损失外，还可能包括已付购房款一倍的赔偿。但是，一审以合同无法继续履行时点的市场价与郑国安购买价之间的差额作为可得利益损失，判令卖方赔偿1151.37万元，导致双方当事人之间利益的显失平衡，超出了当事人对违反合同可能造成损失的预期。根据《合同法》第一百一十三条第一款规定精神，为了更好平衡双方当事人的利益，最高法院酌定卖方赔偿买方可得利益损失为已付房款一倍的损失数额。
最高法院支持了买方要求卖方赔偿房屋涨价差额的可得利益损失，尤其应予注意的是，房屋涨价差额恰恰为买方已付房款一倍的损失。
不难看出，最高法院是在综合平衡双方当事人的利益下，作出的二审判决。
该裁判思路基本明确了一房数卖下，卖方承担的惩罚性赔偿与可得利益赔偿不得同时适用。当在案件不符合适用《解释》第八条惩罚性赔偿时，可酌定卖方赔偿买方可得利益损失。
三、卖方在买方合同目的基本实现时又另售他人，应赔偿差额
房屋已交付，房款亦支付，即使尚未办理产权过户手续，但买卖双方的主要合同义务已履行。此时，卖方再将房屋卖给第三人，当如何处理？
案例3.广元市润发商贸有限公司与彭天和、彭大庆、宋翠菊及中国农业银行股份有限公司广元利州支行房屋买卖合同纠纷申请再审案【四川省高级法院（2015）川民申字第313号民事裁定书】
2001年，彭天和与润发公司双方签订《商品房购销合同》，润发公司交付了房屋，但一直未办理产权证。2012年，润发公司又与彭大庆、宋翠菊签订《房地产买卖契约》。一前一后，房屋差价608812.24元。
关于房屋差价款608812.24元是否作为彭天和的损失问题。
四川省高级法院认为，彭天和作为房屋合法权利人，无论使用或者出售均应是其权利，如果彭天和出售该房屋，应该由彭天和取得出售时相应的增值利益。润发公司违法出售该房屋，侵犯彭天和房屋的所有权，该房屋价差608812.24元应该由彭天和取得，其价差应该作为彭天和受到的实际损失。另，该房屋已经属于彭天和，是否办理产权，不影响彭天和权利行使。
该房屋事实上已经由彭天和占有，使用，合同目的已经基本实现。润发公司一房二卖侵犯了彭天和的权利，其出售房屋价款差额应该是彭天和受到的损失，应作为彭天和的可得利益。
四、个人之间一房数卖的房屋差价赔偿
在个人之间的房屋买卖交易中，同样存在一房数卖的差额赔偿问题。
《合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方违约所承担的损失赔偿额包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
对一房数卖的情形，房屋前后所售差价即为守约方的期待利益损失，也是合同双方在订立合同时应该能够预见到的，法院应予支持。
案例4.YANHENRY与陈奕霏房屋买卖合同纠纷再审案【广东省高级法院（2015）粤高法民一申字第734号民事裁定书】
YANHENRY与陈奕霏签订合同约定以1570万出卖房屋，约定如卖方违约，买方可解除合同并要求卖方支付转让成交价20%的违约金。但第二天YANHENRY又与赵文发签订合同，以2000万将涉案房屋卖出，并将房产转移登记至案外人名下，合同的主要债务不能继续履行，买方合同的目的无法实现，卖方已构成根本违约。
买方诉至法院，要求解除房屋买卖合同，卖方支付违约金314万元（1570万×20%）。
一审中，卖方请求调整违约金，一审法院综合考虑双方的履约情况、卖方的过错程度，酌定由卖方支付违约金150万元。
买房人陈奕霏不服一审判决提起上诉，请求：判令卖方支付违约金314万元。理由是，卖房人因一房二卖的不诚信行为反而获利430万元，也是买房人的损失。
深圳市中级法院二审认为，虽然卖房人构成一房二卖，但合同关于定金支付时间的约定不明确，卖房人的过错责任并不明显。一审按照双方履约的程度以及卖方的过错程度酌情将违约金调整为150万元并无不当，维持原判。
本案中，买房人起诉要求卖房人支付违约金314万元，法院认为卖房人“过错责任并不明显”且申请调整违约金，就将违约金酌定为150万。一酌定，一半多的违约金缩水了。
假设买方实际遭受的损失无法确定的，可参照违约方因违约所获得的利润确定。买方在一审法院仅酌定赔偿其150万违约金后的上诉时，认为卖房人一房二卖获利的430万属买房人的损失。如果买房人一审起诉时要求430万差额赔偿，结果会如何？
再看一个案例。
案例5.徐芬与刘国胜、姜宝琴房屋买卖合同纠纷案【北京市第二中级法院（2013）二中民终字第06171号民事判决书】
刘国胜与徐芬签有收条，承诺将涉案房屋以138万出售给徐芬，并将涉案房屋交付徐芬使用，双方确已形成买卖合同关系。
后刘国胜将涉案房屋以成交价格100万元、装修折价款252万元共计352万元另行出售，导致其与徐芬的买卖合同履行不能。
徐芬诉至法院，除要求返还100万购房款外，要求刘国胜赔偿装修费用20万元、差价款214万元和房租损失14.4万元。
法院认为，刘国胜存在根本违约行为，应承担相应的违约责任。收取徐芬购房款100万元应予退还，同时考虑到该违约行为的恶劣性质及主观过错，法院判令其将涉案房屋另行出售所得的差价款214万元全部赔偿给徐芬。对利息及装修损失和房租损失，考虑到上述赔偿已足以弥补其损失，法院未予支持。
五、诚信守约是立足之本
楼市价格疯长时，卖方违约较多；限购限贷后，买方违约相对增多。买卖一方在试图撕毁合同时，会仔细盘算自己的违约成本。除了数额不大的定金和中介费外，他们更多考虑的就是房屋差价是否应予赔偿。
还有，如何确定房屋差价损失赔偿数额？实践中主要有两种做法。
第一、法院委托专业房屋评估机构，以卖方将房屋出卖给第三人的违约时间为基点，评估房屋市场价值，再与买方购买价值比较，差额即为赔偿数额（如案例1）。第二、卖方前后两次所卖房屋价格的差额，作为卖方违约收益赔偿给买方（如案例3和案例5）。
当然，也存在如案例2中，买方以法院委托鉴定商铺的市场价为依据，要求赔偿房屋涨价损失1289万余元，但最高法院为平衡双方利益，酌定支持房屋涨价差额503.54万元，恰为买方已付房款一倍的损失。
万一产生纠纷，则诉讼有技巧，策略应讲究。得失或在一念之间，方法如得当，赔偿数额大不同。
但诚实守信的霸王原则，当为立足之本，应时刻牢记。
实习编辑/卢明亮