10月31日，王忠博士深入分析婚家案件的房屋权属问题，可反复回听！

手机端需在微信中打开本文识别二维码进入；电脑端打开本文的朋友，微信扫码即可进入。

本文为作者向无讼阅读独家供稿，转载请联系无讼阅读小秘书（wusongyueduxms）

【简要】

丈夫代妻子签名出售名下共有房产妻子表示不知情法院：房屋买卖是涉家庭利益的重大事项妻子以丈夫未得授权为由主张买卖合同无效缺乏依据

【案情】

陈先生和童女士是夫妻，二人名下共有一套房产。2016年1月，经中介公司居间，陈先生就该房屋与买家李阿姨签订了《房屋买卖合同》，总房价为280万元。由于种种原因，合同落款处本该由童女士签名的地方则由陈先生代签，合同签订当日，李阿姨即支付了定金5万元。

但事后，童女士却称其并不知道陈先生出售房屋，更没有授权陈先生代其在合同上签名，房屋买卖合同应属无效，现不同意出售房屋。李阿姨无奈诉至法院，要求陈先生、童女士承担违约责任，双倍返还定金。

庭审过程中，中介公司经办人作为证人到庭陈述称，当时签订买卖合同起初是在陈先生家里商谈，童女士因出差不在家，所以陈先生当场给妻子打电话说明了情况。后在中介公司签订合同时，陈先生再次和妻子通了电话，得到许可后陈先生才在合同上签署了二人的名字。法院另查明，2016年2月，陈先生和童女士将房屋另行出售他人，出售价为300万元。

【法院】

虹口区法院经审理认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均有法律约束力。根据证人陈述，陈先生在签订合同前已经现场与童女士电话沟通，房屋买卖关涉家庭利益的重大事项，倘若真如童女士所言其不同意出售房屋，陈先生不可能在合同上同时签署二人的名字，故当时缔约的李阿姨有理由相信陈先生有权以丈夫的名义代理童女士与其进行交易。童女士现以其不知道出售房屋事宜且未授权陈先生代为签字为由主张买卖合同无效，缺乏依据。且不久之后陈先生和童女士即将房屋以更高的价格另行出售，表明两人对此早有准备，其行为显然构成违约。故法院最终判定，出售方构成违约，陈先生和童女士应双倍返还李阿姨定金10万元。裁判之后，陈先生和童女士主动履行了判决确定的金钱义务。（以上人物均系化名）

【解析】

夫妻一方是否可以无需授权就代理对方？

从两大法系的法律规定看，夫妻之间的相互代理权均得到了法律的认可。大陆法系国家的法律认为，夫妻于日常家事处理方面互为代理人，夫妻间有相互代理对方为法律行为的权利，其法律后果是配偶一方代表家庭所为的行为，配偶另一方须承担由此产生的法律后果。《法国民法典》第220条规定：“夫妻各方均有权单独签订旨在维持共同生活或子女教育的契约；凡由一方签约的债务，他方负连带责任。”《德国男女同权法》草案规定：“夫妻均有处理日常家务之权限。”我国台湾地区民法第1003条规定：“夫妻对于日常家务，互为代理人。”英美法系国家认为夫妻间的家事代理权是法律自动构成的代理，是因同居关系而构成的代理。从代理角度讲，英美法国家因同居关系而构成的代理实际上只是一种源于事实的推定，它与大陆法系国家家事方面的代理是一致的。根据英美法国家的判例，妻子以丈夫的信用与商人交易，只要丈夫未表示反对，法律即认为妻子享有代理权。

但是否存在具有身份权性质的日常家事代理权，我国各界一直存有争议。代理权就是代理权，其本身并不具有身份性和权利的特征。夫妻关系无非包括财产关系和身份关系两方面，其中财产关系又是以身份关系的存在为前提的。夫妻在日常生活中需要处理的事务十分繁杂，如每件事均由双方共同实施又不胜其烦，因此，法律规定配偶一方单独处理家事时均可代理对方，即互为代理人。夫妻日常家事代理是夫妻基于人身关系，当夫妻一方因日常家事需要与第三人进行民事交往时，法律将其视为夫妻共同的意思表示，由双方对该行为承担连带责任。

各国法律均对这一制度做出了明文规定，我国《最高人民法院司法关于〈中华人民共和国婚姻法〉的解释（一）》中第十七条规定：“（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产上的，任何一方有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重大处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗第三人。”这实际上是肯定了夫妻日常家事上的代理权。

日常家事代理属于民事代理之范畴，但其与一般的民事代理又有所不同，其基本特征如下：1、日常家事代理基于配偶身份关系而产生，如无有效婚姻之存续，则无该代理权。2、日常家事代理，无需以被代理人的名义为之，而法律规定由被代理人和代理人共同承担责任；3、法定的日常家事范围应有较严格的限定，一般只能包括夫妻双方及其共同生活的未成年子女日常生活必要事项；4、一般民事代理中代理人与被代理人之身份甚为固定，而日常家事代理中，代理人与被代理人的身份地位可以相互转换，夫可为妻的日常家事代理人，妻也可为夫的日常家事代理人；5、日常家事代理权之行使与夫妻财产共有制密切相关。我国《婚姻法》规定“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产归夫妻共同所有，双方另有约定的除外”，“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”。夫妻在婚姻关系存续期间，对于共有财产享有平等的占有、使用、收益和处分的权利。

日常家事的范围各国大都采用宜概括不宜具体的做法，大都界定为“家庭生活通常必需的事项”。夫妻应当在日常家事范围内行使代理权，超越日常家事范围所为的代理，应适用于一般民事代理的制度范围内，此为无权代理，应由行为人自负其责。对重大代理行为予以特别约定，如，对于在家庭生活中发生的具有一定普遍性而又非为家庭生活必需的贷款、以分期付款购买不动产或价值较大的动产、以家庭财产的投资经营行为应当排除适用。案例中的房产处置，如无对方认可应属于不可代理，但当时双方进行了沟通（中介人员可以证明），应属于代理范畴，案例中的不知道理由不成立。

购房人的利益如何保护？

《中华人民共和国合同法》第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十五条，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

案例中的李阿姨虽然通过协商取得了双倍定金返还，但有时这些赔偿不能弥补房价上涨带来的损失。买房人要在合同签订后及时办理物权登记，如果当时双方办理了不动产登记，该案例中的登记符合善意取得的要素，李阿姨就能获得该套房屋的所有权，登记部门也会在登记时审核是否需要另一方的签字，避免出现夫妻一方以不知情为由拒绝承认合同的问题。

编排/吴瑜

责编/孙亚超  微信号：elesun724