文/吕婧娇 北京安嘉律师事务所
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导言：
1、一方婚前购买房产时向银行办理住房按揭贷款，结婚后偿还该笔住房贷款；
2、一方婚前全款购买房产，随后将其全款已购房产向银行办理抵押贷款，结婚后偿还该笔抵押贷款。
以上两笔贷款均在婚姻存续期间共同偿还，离婚时夫妻另一方可取得的房屋补偿款是不同的：第一种情况，取得共同还贷以及对应的增值部分；第二种情况，取得已偿还贷款金额的一半。
一、一方婚前贷款购房，婚后以夫妻共同财产还贷
案例1
男A、女B双方于2010年3月结婚，2012年9月生育一子，均系初婚。婚后感情一直不和，长期分居生活。2017年5月，B诉至法院要求离婚并分割夫妻共同财产。
经查，A于2010年2月与开发商签订《商品房预售合同》，购买北京市顺义区机场路某房屋，房屋总价款为120万元，首付36万元，以个人名义贷款84万元，房屋登记在A一人名下。截至2017年5月，上述贷款均由A偿还完毕，所还本金与利息共计130万元。AB双方一致认可该房屋现市场价格为420万元。
法院认为，A提供的《商品房预售合同》、《个人住房商业贷款合同》、支付首付款的中国工商银行卡交易明细、结婚证、2010年至2017年工资收入证明及还贷的中国建设银行卡住房贷款还款单等证据，可证明系争房屋购买于婚前，且记载在A名下，根据《物权法》规定的不动产权属以登记为原则，系争房屋为A婚前个人财产，应归A所有。婚后共同还贷及增值部分应为双方共同财产，根据双方共同还贷数额及房产增值等因素，本着保护妇女合法权益的原则，酌情判定A支付B补偿款164.46万元。
笔者认为，根据“《婚姻法司法解释三》第十条：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿、《婚姻法》第三十九条第一款的规定：离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决”，以上两条规定可知，本案当事人A婚前贷款购房，婚后以夫妻共同财产还贷，离婚时该房产归A所有，婚内以共同财产还贷以及对应的增值部分，按照顾子女和女方权益的原则，向B支付补偿款。
其中，补偿款计算公式应为：
共同还贷金额（包括还贷本金与利息）/（首付款+共同还贷金额）*房屋现值*1/2
即：130/（36+130）*420*1/2=164.46万元
由于本案购房时间与结婚时间接近，因此计算公式较为简单，但若购房时间与结婚时间相距较远，计算公式可按刊登于最高人民法院民事审判第一庭编的《民事审判指导与参考》总第65期的最高人民法院民一庭意见，先计算房屋升值率，再计算补偿款，分两步计算房屋补偿款的方式进行计算：
1、升值率=离婚时房屋价值/（结婚时房屋价值+共同还贷利息+其他费用）
2、补偿款=升值率*共同还贷金额（包括本金和利息）/2
说明：其他费用为契税、印花税、营业税、评估费、中介费等，但不包括公共维修基金和物业费，因为其费用产生的基础并非交易，而是不动产长期使用中产生的费用。
实践中，同本案案情类似的情况有很多，即夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，产权登记在自己名下、婚后以夫妻共同财产还贷。不过，笔者认为，该类房产认定为夫妻共同财产或者一方个人财产其实都有失公平，实际上此房产是由购房一方婚前个人财产支付的首付款和婚后属于夫妻共同财产所还房屋贷款组成的混合体，处理此类房产争议的原则应该是既要保护个人婚前财产的权益，也要公平分割婚后共同所有的财产性权益，同时也不能损害到债权人银行的利益。当然，本案适用《婚姻法司法解释三》第十条、《婚姻法》第三十九条第一款是符合法律规定的。
二、一方婚前全款购买房产，随后将其全款已购房产向银行办理抵押贷款，婚后以夫妻共同财产还贷
案例2
男A、女B双方于2013年3月结婚，婚后无子女，均系初婚。双方婚前感情基础薄弱，婚后感情也较为淡漠，常因生活小事产生矛盾。2017年10月，B诉至法院要求离婚并分割夫妻共同财产。
经查，A于2012年10月与出卖人签订二手房之《房屋买卖合同》，购买北京市西城区展览馆路某房屋，房屋总价款为380万元，A以个人财产300万元和向其哥哥借款的80万元支付了全部购房款，房屋登记在A一人名下。其后，2013年2月，A将所购房屋向银行办理抵押贷款，所得贷款80万元用于偿还其哥哥的借款，2013年3月结婚后以夫妻共同财产偿还银行贷款。截至2017年10月，上述贷款已偿还32万元。
法院认为，A提供的《房屋买卖合同》、借据与80万元银行卡转账记录、《抵押贷款合同》、结婚证、2013年至2017年工资收入证明及还贷的中国银行卡还款单等证据，可证明系争房屋全款购买于婚前，且记载在A名下，根据《物权法》规定的不动产权属以登记为原则，系争房屋为A婚前个人财产，应归A所有。婚后共同还贷部分属于偿还A婚前向银行办理抵押贷款所产生的个人债务，A应将所还贷款金额的一半返还给B，因此判定A支付B补偿款16万元。
笔者认为，本案确不属于《婚姻法司法解释三》第十条规定的“以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷”的情形，此条规定中的“银行贷款”应严格指购房时办理的住房按揭贷款，而本案当事人A婚前购房时通过借款的方式支付了全部购房款项，其后为偿还借款办理的房屋抵押贷款属于消费贷，与住房贷款有着本质区别。
住房按揭贷款，指银行向借款人发放的用于购买自住房产的贷款，即所借钱款只能用于购房，贷款期限最长可达30年。
房屋抵押贷款，指借款人用名下的房子作抵押申请贷款，获得的款项可以用于购房、购车、旅游、装修、留学等正规消费或经营，即所借钱款不限于购房，贷款期限最长仅10年。
因此，一方婚前全款购买房产，随后将其全款已购房产向银行办理抵押贷款，婚后以夫妻共同财产还贷的情形，该笔银行贷款为普通借款，按照个人债务处理较为妥当，与本文导言所述第一种情形有所区别，不适用《婚姻法司法解释三》第十条中的按共同还贷及对应增值部分给予另一方补偿款。
但实践中关于此类贷款如何处理仍存在争议，存在同案不同判的情况，尽力争取法官采用自己观点的同时，提起诉讼前需要明确两种计算方式所得补偿款金额的不同，作好可能会取得不利于己方后果的思想准备。
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